Câu hỏi đầu tiên của hầu hết người mua Grand Marina Saigon rất đơn giản: "Cần bao nhiêu tiền?". Đáp án không phải một con số duy nhất, mà phụ thuộc vào loại căn, tháp và giai đoạn bán. Để dễ hình dung, chúng tôi chia ngân sách thành 4 nhóm phổ biến và cho biết mỗi nhóm thực tế mua được gì tại dự án căn hộ hàng hiệu Marriott & JW Marriott đầu tiên của Việt Nam ở Ba Son, Quận 1.
Tóm tắt nhanh: mỗi ngân sách mua được gì?
Khoảng 20 tỷ mua được căn 1 phòng ngủ, 35 tỷ là 2 phòng ngủ, 60 tỷ là 3 phòng ngủ, và từ 100 tỷ trở lên là Sky Villa/Duplex hoặc Penthouse.
Đây là các mức giá tham khảo "từ" (khởi điểm) theo loại căn, chưa gồm VAT, phí bảo trì và các chi phí khác. Giá thực tế của từng căn cụ thể thay đổi theo tầng, hướng sông, view và giai đoạn mở bán. Bảng dưới đây giúp bạn định vị nhanh trước khi đi sâu vào từng nhóm.
| Ngân sách | Loại căn điển hình | Diện tích tham khảo | Đơn giá tham khảo |
|---|---|---|---|
| ~20 tỷ | 1 phòng ngủ | ~50–60 m² | ~400–500 tr/m² |
| ~35 tỷ | 2 phòng ngủ | ~70–90 m² | ~450–550 tr/m² |
| ~60 tỷ | 3 phòng ngủ | ~110–140 m² | ~500–600 tr/m² |
| 100 tỷ+ | Sky Villa / Duplex / Penthouse | ~180–300 m²+ | ~600–750 tr/m² (Penthouse: liên hệ) |
Lưu ý: tất cả con số trên là tham khảo và thay đổi theo từng đợt mở bán. Để biết chính xác từng căn còn hàng và mức giá hiện tại, bạn nên xem Bảng giá & thanh toán hoặc nhắn Zalo để nhận file mới nhất.
Ngân sách ~20 tỷ: căn 1 phòng ngủ — cửa vào branded residence
Với khoảng 20 tỷ, bạn mua được căn 1 phòng ngủ diện tích ~50–60 m², là mức khởi điểm để sở hữu căn hộ hàng hiệu Marriott tại Quận 1.
Đây là nhóm phù hợp với người mua lần đầu, nhà đầu tư cho thuê hoặc người độc thân muốn một chỗ ở đẳng cấp ngay trung tâm. Đơn giá tham khảo khoảng 400–500 triệu/m², tổng giá "từ" ~20 tỷ trước VAT. Căn 1PN ở tháp Cove (JW Marriott) còn được gọi là "Legacy Superior Suite" và chiếm tỷ trọng lớn trong rổ hàng, nên lựa chọn ở mức này thường khá đa dạng.
Nếu bạn quan tâm hiệu suất khai thác, hãy cân nhắc cả Officetel — sản phẩm có sở hữu 50 năm, giá vào mềm hơn và dễ cho thuê ngắn hạn. Để hiểu rõ tổng giá mỗi loại căn phụ thuộc vào diện tích và đơn giá ra sao, bạn có thể đọc thêm bài Giá/m2 Grand Marina theo loại căn: 1PN, 2PN, 3PN.
Ngân sách ~35 tỷ: căn 2 phòng ngủ cho gia đình nhỏ
Khoảng 35 tỷ là mức tổng giá khởi điểm cho căn 2 phòng ngủ ~70–90 m², phù hợp gia đình nhỏ muốn ở thật tại trung tâm.
Ở nhóm này, đơn giá tham khảo nhích lên ~450–550 triệu/m². Căn 2PN tại Cove được định danh "Legacy Executive Suite", trong khi tháp Lake (thương hiệu Marriott) cũng có rổ 2PN riêng. Bàn giao theo chuẩn Marriott: sàn đá/gỗ kỹ thuật, bếp Poggenpohl/Boffi với thiết bị Miele/Gaggenau, thiết bị vệ sinh Toto/Duravit/Hansgrohe, điều hòa Daikin VRV và nhà thông minh điều khiển qua app.
Điểm cộng lớn của nhóm 2PN là cân bằng giữa diện tích sống và khả năng cho thuê: giá thuê tham khảo 2PN khoảng 40–70 triệu/tháng. Bạn nên xem mặt bằng các loại căn ở trang Căn hộ để chọn layout phù hợp nhu cầu ở thật hay đầu tư.
Ngân sách ~60 tỷ: căn 3 phòng ngủ rộng rãi, view sông
Khoảng 60 tỷ mở ra nhóm căn 3 phòng ngủ ~110–140 m², không gian rộng cho gia đình nhiều thế hệ và thường có view sông đẹp.
Đơn giá tham khảo ở nhóm này khoảng 500–600 triệu/m². Đây là phân khúc của những gia đình muốn an cư lâu dài ngay tại lõi Quận 1, cách ga Metro Ba Son chỉ ~250 m và sông Sài Gòn ~200 m. Một lựa chọn đáng chú ý khác trong tầm tiền này là căn Dual-Key — một giấy tờ nhưng hai lối vào riêng, vừa ở vừa cho thuê.
Với tổng giá ở mức này, phần lớn người mua sẽ kết hợp vốn tự có và vay ngân hàng để tối ưu dòng tiền. Bạn có thể tìm hiểu cách dùng đòn bẩy qua bài Vay ngân hàng mua Grand Marina: ân hạn gốc, lãi 0% trước khi quyết định mức vốn tự có cần chuẩn bị.
Ngân sách 100 tỷ+: Sky Villa, Duplex và Penthouse
Từ 100 tỷ trở lên là phân khúc Sky Villa/Duplex (~180–250 m²) và Penthouse (300 m²+) — nhóm sản phẩm giới hạn và độc bản nhất dự án.
Đơn giá Sky Villa tham khảo ~600–750 triệu/m²; Penthouse là sản phẩm thiết kế riêng (bespoke) nên giá liên hệ. Các căn đỉnh tháp được thiết kế riêng với hồ bơi tràn riêng, vườn trên cao, phòng chiếu phim, thang máy riêng và view 270 độ ra sông Sài Gòn và khu đô thị mới Thủ Thiêm.
- Sky Villa / Duplex: ~180–250 m², không gian thông tầng, phù hợp gia đình lớn hoặc giới sưu tầm bất động sản.
- Penthouse: 300 m²+, số lượng cực hiếm (chỉ vài căn mỗi tháp), tiện ích riêng tư cao cấp.
Vì số lượng giới hạn, các căn ở nhóm này thường giao dịch trên thị trường thứ cấp (resale) khi cư dân hiện hữu chuyển nhượng — Grand Marina đã bàn giao toàn bộ các giai đoạn và có thị trường thứ cấp sôi động giai đoạn 2024–2026. Người mua nên xác nhận pháp lý và giá thực tế từng căn trước khi đặt cọc.
Ngoài giá căn, còn những chi phí nào?
Tổng tiền thực tế bỏ ra cao hơn giá niêm yết vì có VAT 10%, phí bảo trì 2% (một lần) và phí quản lý ~8–9 USD/m²/tháng.
Khi lập ngân sách, bạn nên cộng thêm các khoản sau vào giá căn:
- VAT 10% trên giá bán.
- Phí bảo trì 2% (nộp một lần).
- Phí trước bạ ~0,5%.
- Phí quản lý vận hành ~8–9 USD/m²/tháng (3 năm đầu được chủ đầu tư hỗ trợ).
Đây là khoản thường bị bỏ sót khi mới tính nhẩm. Với người nước ngoài còn có thêm điểm cần lưu ý về sở hữu 50 năm và hạn mức 30% căn/tòa — bạn nên đọc kỹ bài Người nước ngoài mua Grand Marina: chi phí & thanh toán để dự trù đúng.
Muốn một bảng tính tổng chi phí "tất cả trong một" cho đúng căn bạn nhắm tới?
Branded residence có "đắt" hơn căn thường không?
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường như Knight Frank và Savills, căn hộ hàng hiệu thường được định giá cao hơn 25–35% so với căn không thương hiệu tương đương — đây là mức tham khảo thị trường, không phải cam kết.
Phần "phụ trội thương hiệu" này đến từ dịch vụ vận hành chuẩn Marriott (lễ tân 24/7, housekeeping, valet, an ninh nhiều lớp), quyền lợi Marriott Bonvoy và sự khan hiếm của loại sản phẩm. Tuy nhiên, kết quả đầu tư thực tế phụ thuộc vào dự án, thời điểm và chính sách — không có gì đảm bảo căn hộ "chắc chắn tăng giá". Nếu bạn muốn hiểu bản chất của mô hình này, hãy đọc Branded Residences là gì?.
Ghi chú
Thông tin về giá, diện tích và tiến độ có thể thay đổi theo công bố chính thức từ chủ đầu tư. Vui lòng liên hệ Zalo 0903 475 802 để nhận tài liệu và bảng giá mới nhất.