グランドマリーナはどの部屋が一番貸しやすい？

グランドマリーナ・サイゴンのブランデッドレジデンスを貸し出し目的で購入するとき、大切なのは「どの部屋が一番きれいか」ではなく「どの部屋が一番早く埋まり、安定したキャッシュフローを保てるか」です。1区のバソン地区は、外国人プロフェッショナル（駐在員）や上級管理職、海外からのファミリー層がテナントの中心を占めるエリア。それぞれの間取りが、異なるタイプの入居者に向いています。本ガイドでは、市場データを参考にしながら、実際の賃貸ニーズの観点から各部屋タイプをランキングし、ご購入判断の材料にしていただけるよう整理しました。

グランドマリーナはどの部屋が一番貸しやすい？

1ベッドルーム（1BR）は、価格が抑えられていること、単身・カップルの駐在員テナント層が厚いこと、貸し出しの流動性が高いことから、賃貸としては最も「手堅い」選択肢になりやすいです。一方で2BRは、絶対的なキャッシュフローが大きく、より長く住むテナントが付きやすい間取りです。

すべての人にとっての唯一の正解はありません。「最適」かどうかは、ご予算・リスク許容度、そして利回り（％）と絶対的なキャッシュフローのどちらを重視するかによって変わります。そのうえで、1区の高級賃貸市場の動きをふまえると、おおまかなランキングは次のようになります。

• 1BR（約50〜60㎡） — 貸し出しの流動性が最も高く、投下資本が最も少なく、利回り（％）も一般的に最良になりやすい。
• デュアルキー — 最も柔軟。一方に住みながらもう一方を貸す、あるいは2つの独立した賃貸に分ける、といった使い方ができる。
• 2BR（約70〜90㎡） — 絶対的なキャッシュフローが大きく、駐在員のファミリー層が付き、長期契約で安定しやすい。
• 3BR（約110〜140㎡） — テナント層はやや限られるが、条件が合うと（エグゼクティブ・ファミリーや経営層）賃料もテナントの定着度も高い。

このランキングの読み方はこうです。手頃な価格で貸しやすい部屋が欲しいなら1BR寄り。入れ替わりを抑えつつ賃料額を大きくしたいなら2BR寄り。一部に住みながら一部を貸したいなら、真剣に検討する価値があるのはデュアルキーです。

なぜ1BRは利回りが高くなりやすいのか？

1BRは購入価格が最も低い一方で、マリオットのブランドとサービスをフルに備えているため、賃料と価格の比率（利回り）が大型の部屋よりも高くなりやすいのです。

1区における1BRのコアなテナントは、金融センターやトゥーティエム地区、あるいは多国籍企業で働く単身の外国人プロフェッショナルや、子どものいないカップルです。彼らは床面積よりも立地・セキュリティ・サービスを重視するため、バソン・メトロ駅のすぐそば（プロジェクトからわずか約250m）に位置する約50〜60㎡の1BRは、非常に扱いやすい商品です。

1BRの参考購入価格は約200億ドンからと、2BR（約350億ドンから）や3BR（約600億ドンから）を大きく下回るため、同じ予算でより多くの1BRを購入し、空室リスクを分散させることができます。人気の2大間取りで迷っている方は、それぞれの強みとトレードオフを理解できる詳しい比較記事グランドマリーナ 1BR vs 2BR：どちらを買うべき？もあわせてご覧ください。

2BRを貸し出し用に選ぶべきなのはどんなとき？

絶対的なキャッシュフローの大きさを重視し、長期契約で入れ替わりが少ない駐在員のファミリー層をテナントにしたい場合に、2BRが適しています。

小さなお子さんが1人いる外国人ファミリーや、ホームオフィスが必要なカップルは、たいてい約70〜90㎡の2BRを探します。この層は滞在期間が長く（2〜3年の駐在をまたぐことが多い）、支払いも安定していて、傷みも少ない傾向にあります。その分、2BRの賃料の絶対額は1BRより高くなります。ただし購入価格が大きいぶん、利回り（％）はやや低めになることも多いです。

グランドマリーナの2BRの大きな魅力は、ファミリー向けの施設が充実している点です。川に面したスカイ・インフィニティプール、キッズプール、キッズクラブ、屋外の遊び場、そして近隣のインターナショナルスクール（BIS、ISSP、AIS）。これらは駐在員ファミリーの定着を後押しし、空室を減らすのに役立ちます。

デュアルキー — 賃貸投資家にとって柔軟な武器

デュアルキーの部屋は、一方に住みながらもう一方を貸したり、2つの独立した賃貸に分けたりできるため、キャッシュフローの面で非常に柔軟です。

デュアルキーとは、1つの住戸の中に別々の玄関を持つ2つのゾーンがある構造です。賃貸投資家にとっては、次のようないくつかのシナリオが開けます。

• 広い方のゾーンに住み、小さいスタジオ／1BRのゾーンを貸して保有コストを相殺する。
• 両方のゾーンを別々の駐在員テナントに貸し、賃料総額を最大化する。
• 家族に広さが必要なときはゾーンをつなげ、収入が欲しいときは分けて貸すなど、柔軟に切り替える。

この「マルチタスク」的な使い勝手から、この間取りに惹かれる投資家が増えています。仕組みを正確に理解したい方はグランドマリーナのデュアルキー住戸：仕組みと向いている人をご覧ください。なお、デュアルキーのタワー別戸数は限られており（たとえばLakeは44戸、Coveは18戸）、供給がタイトになりがちです。

デュアルキーや条件の良い賃貸向け住戸は早く売れてしまうため、どの部屋がまだ残っているかは早めにお尋ねいただくのがおすすめです。

参考表：部屋タイプ別の参考賃料と利回り

市場データを参考にすると、月額賃料はおおむね1BRで2,500万〜4,000万ドン、2BRで4,000万〜7,000万ドン、3BRで7,000万〜1億2,000万ドン、全体の利回りは年3.5〜5%程度です。

これらはあくまで市場の参考数値であり、確約ではありません。全体の参考利回りは年3.5〜5%程度ですが、実際の結果はタワー・階数・向き・貸し出しのタイミング、そしてその時々の市場動向によって変わります。キャッシュフローを試算する前に、最新の賃料表をご確認ください。

部屋タイプ以外に賃料を左右する要素は？

タワー・階数・眺望・内装のグレードは、1BRか2BRかという選択と同じくらい、賃料や貸し出しの早さに影響します。

同じ2BRの間取りでも、サイゴン川やトゥーティエムの新都心を望む高層階の部屋は、内側を向いた低層階の部屋より明らかに高い賃料が付きます。したがって、適切な階数と向きを選ぶことも賃貸投資の方程式の一部です。テナントが払ってくれない「眺望プレミアム」を自分だけが負担してしまわないよう、グランドマリーナで最適な階数と向きを選ぶにはをあわせてご覧ください。

グランドマリーナの大きな利点は、すべての住戸がマリオット基準でフル内装引き渡しである点です。大理石／エンジニアードウッドの床、Miele／Gaggenau家電を備えたPoggenpohl／Boffiのキッチン、Toto／Duravit／Hansgroheのバスルーム、ダイキンのVRV空調、アプリで操作できるスマートホームなど。駐在員テナントはこの基準を特に高く評価するため、貸しやすく、契約と契約の間のリフォーム費用も抑えられます。全住戸タイプと間取り、各タワーの構成については、プロジェクトの住戸ページをご覧ください。

「ブランデッドレジデンス」であることは賃料にどう影響する？

グランドマリーナはベトナム初のマリオット＆JWマリオットのブランデッドレジデンスであり、ブランドとサービスの優位性によって、同エリアの一般的なマンションよりも高い賃料水準に位置づけやすくなります。

Knight FrankやSavillsといった市場調査会社によれば（2023〜2025年に更新）、ブランデッドレジデンスは同等のノンブランド商品より25〜35%程度高い価格になるのが一般的です。これは市場の参考値であり、特定の値上がりや利回りを約束するものではありません。

駐在員テナントにとって、24時間対応のコンシェルジュ、JWマリオットの厨房からのインレジデンス・ダイニング、ハウスキーピング＆ランドリー、多層的なセキュリティ、Marriott Bonvoyの特典といった要素は、住む場所を選ぶうえで本物の魅力になります。この商品カテゴリーがなぜ別格に位置づけられるのかを理解したい方は、ブランデッドレジデンスとは？をご覧ください。

外国人でもグランドマリーナの部屋を貸し出せる？

はい。外国人は50年の保有権（法律に基づき更新可）で部屋を所有でき、賃貸・譲渡も可能です。ただし外国人購入者向けは1棟あたり戸数の30%という上限の範囲内となります。

ベトナム人の購入者は、使用・譲渡・賃貸・相続の全権利を伴う長期のピンクブックを取得でき、銀行から最大70%まで融資を受けられます。外国人は（ベトナム法に基づき更新可能な）50年の保有権を持ち、賃貸・譲渡が認められ、二言語対応の書類サポートも利用できます。これは一般的な情報です。ご決断の前に、各住戸の法的書類と具体的な価格表をご確認ください。