1区のマンション供給希少性:供給側からの分析

1区のマンション供給は実際どれほど希少なのか?

1区はホーチミン市の歴史的な中心部で、開発可能な用地がほとんど残っていません。そのため毎年立ち上がる新規マンション物件はごくわずかで、中心部の在庫の大半は現在リセール(中古)市場から供給されています。

まだ広大な空き地を抱える郊外の区とは異なり、1区は数十年前に高密度で計画・建設され尽くしました。その大部分はすでにオフィス、ホテル、ショップハウス、歴史的建造物で占められており、高級住宅複合施設に十分な広さで、かつ法的にクリーンな用地をまとめることは、まさに稀なことです。

Knight Frank と Savills の 2023〜2025 年にかけての市場レポートによれば、ホーチミン中心部の高級マンション供給は低水準にとどまり、ごく少数の大規模プロジェクトに依存しています。これは市場の参考情報であり、価格に関する約束ではありません。実際の結果は、個別のプロジェクト、タイミング、政策によって左右されます。

なぜ1区のリバーサイド用地はこれほど特別に限られているのか?

1区の区域内にあるサイゴン川沿いの土地は狭い帯状の範囲しかなく、そのほとんどがすでに使い尽くされています。そのためリバービューのマンション用地はほぼ再生不可能な資源となっています。

中心部の川沿いの土地は、地理そのものによって制約されています。1区内の川岸の長さは決まっており、さらに公園、リバーサイド道路、旧港湾用地、既存の建物へと細かく分割されています。ひとたび川沿いの区画が開発されてしまえば、その同じ場所で同等のプロジェクトが再び生まれる可能性は事実上なくなります。

グランドマリーナ サイゴンは、歴史あるバソン(Ba Son)の敷地 — ベンゲー坊トンドゥックタン通り2番地 — に開発され、サイゴン川からおよそ200m、川を挟んで657ヘクタールのトゥーティエム新都市区を望みます。1区中心部に残された数少ない大規模リバーサイド区画をレジデンスに転換したもののひとつです。プロジェクトの背景についてはプロジェクト概要のページで詳しくご覧いただけます。

新規供給が増えない理由は何か?

複雑な法的手続き、高額な用地取得・立ち退きコスト、そして中心部の保全重視のゾーニング(用途規制)が重なり、1区で新規マンション物件を生み出すことはますます困難で時間のかかるものになっています。

市場分析では、次のような構造的な障壁が繰り返し指摘されています:

• 1区内の広大な空き地は事実上なくなっています。
• 中心部での用地取得や補償・立ち退きのコストは非常に高額です。
• 中心部プロジェクトの法的手続きや計画認可には、しばしば何年もかかります。
• 高さ・密度・保全に関する規制が、川沿いと歴史的な景観を保護しています。

これらが合わさって自然な「参入障壁」が生まれます。たとえ需要が高まっても、新規供給は素早く応じることができません。だからこそアナリストは、1区中心部のマンションを一時的な品薄ではなく、構造的に供給が希少なセグメントと表現することが多いのです。

供給の限られていることは資産価値とどう関係するのか?

供給が実質的に固定されている一方で、実需・投資双方の本物の需要が続く場合、中心部の希少な資産は市場でより高く評価される傾向があります。ただしこれは市場の参考情報であり、利益を保証するものではありません。

Knight Frank と Savills(2023〜2025 年の各レポート)によれば、ブランデッドレジデンスは一般に、同等の非ブランド物件よりおよそ 25〜35% 高い価格で取引されています。このプレミアムが1区の希少なリバーサイド用地と組み合わさることで、代替の難しい物件になります。より詳しくはベトナムにおけるブランデッドレジデンスの成長:市場ポジションや2026年ホーチミン高級不動産市場:データとトレンドをご覧ください。

明確にしておくと、実際の価値は個別のプロジェクト、取引のタイミング、各フェーズの政策環境によって左右されます。これは価格が「必ず上昇する」という約束ではありません。ご購入にあたっては、決定前に法的書類と具体的な価格表を慎重にご確認ください。

上記の比較は、地理とゾーニングの特性に基づく定性的な例示であり、1区の川沿い中心部が他エリアに比べていかに供給の弾力性に乏しいかを示すためのものです。在庫や価格に関する具体的な数値は、販売フェーズごとに変わります。

インフラやメトロは中心部の供給にどう影響するのか?

メトロ1号線の開業は中心部の魅力を高めますが、新たな土地を生み出すわけではありません。そのため需要の圧力は、既存の数少ない中心部物件にいっそう集中します。

メトロ1号線(ベンタイン〜スオイティエン線)のバソン駅は、プロジェクトから約250mの距離にあり、現在は商業運行しています。交通利便性の向上は通常そのエリアへの需要を押し上げますが、中心部の土地供給は固定されたまま — これは構造的な不均衡です。詳しくはメトロ1号線開業:沿線の資産価値への影響をご覧ください。

川を挟んで開発が進むトゥーティエムというより大きな流れも、1区のリバーサイド帯の地位を一層高めています。旧来の中心部はその歴史と中心的価値を保ちつつ、真向かいに新たな中心が形成される恩恵を受けるのです。繰り返しになりますが、これは市場の参考情報であり、投資成果を約束するものではありません。

グランドマリーナ サイゴンはこの希少性の考え方をどう体現しているのか?

グランドマリーナ サイゴンは、1区中心部に残されたリバーサイド用地に建つ、ごく数少ない大規模ブランデッドレジデンス複合施設のひとつです。まさに供給希少市場の典型例と言えます。

このプロジェクトは Masterise Homes が Marriott International とともに開発したもので、ベトナム初の Marriott & JW Marriott ブランデッドレジデンスであり、Lake・Lagoon・Cove・Sea の4つのタワーで構成されています。全フェーズが引き渡し済みで、入居も始まっており、Marriott のコンシェルジュチームが運営中です。2024〜2026 年にかけて活発なセカンダリー(中古)市場も動いています。

ほぼ再現不可能な土地に建つ、完成・引き渡し済みの物件であるため、今日の取引の大半はリセール市場からのもので、残る住戸は限られています。この概念になじみのない方は、ブランデッドレジデンスとは?で詳しく解説しています。価格・面積・住戸数・スケジュールに関するすべての情報は目安であり、デベロッパーの公式発表により変更される場合があります。