デュアルキー住戸:2つの家賃収入を狙う投資戦略

デュアルキー住戸とは何か、なぜ2つの家賃収入が生まれるのか

デュアルキー住戸とは、共通のエントランスを1つ持ちながら、内部が別々のドアを備えた2つの独立した居住スペースに分かれている1戸の住宅です。そのため、オーナーは片側に住みながらもう片側を貸す、または両側を同時に貸すことができます。

玄関が1つしかない一般的な住戸とは異なり、Grand Marina Saigonのデュアルキー住戸は「1戸に2つの住まい」として設計されています。通常は広めの部分(例えば1ベッドルームや2ベッドルーム)と、小さめのスタジオ部分に分かれ、それぞれにミニキッチン、バスルーム、専用のドアが備わっています。片側に住む人は、もう片側を通り抜ける必要が一切ありません。

この構造がもたらすのは、他にはない柔軟性です。2つの部分をそれぞれ別々の賃貸契約に分けて2つの家賃を得ることも、片側を自分の住まいとして残しつつもう片側を貸し出すこともできます。投資家にとっては、1冊のピンクブック(権利証)の上に成り立つ1つの資産の中で、分散を図れる方法なのです。

Grand Marinaでは、このレイアウトが標準アパートメントラインとオフィステルラインの両方に用意されています。例えばLakeタワー(Marriottブランド)にはデュアルキー住戸が約44戸あり、Coveタワー(JW Marriott)には数量限定の「Legacy Family Suite」デュアルキーが用意されています。正確な戸数は販売時期によって異なります。

デュアルキー住戸の3つの運用方法

デュアルキー住戸は主に3通りの運用ができます。両側を貸す、片側に住みもう片側を貸す、または両側を多世代家族で使う、という方法です。

• 両側を貸す: キャッシュフローを最大化でき、そこに住む必要がない場合に最適です。
• 片側に住み、もう片側を貸す: 家賃収入で保有コストを相殺しながら、1区に住まいやオフィスを確保できます。
• 多世代家族: 親世帯が広い側を、子世代やゲストがスタジオ側を使い、プライバシーを保ちつつ近くに暮らせます。

この3つのシナリオに共通するのは、時期に応じて切り替えられる点です。今年は両側を貸し、来年は家族が片側に移り住み、その後また必要に応じて分けて貸し出す。買い増しも売却もせずに、1つの資産で複数の目的を果たせます。

どのタワーにデュアルキー住戸の在庫が残っているか、実際のレイアウトがどのようなものかを知りたい方には、担当者が詳しい間取り図をお送りしますので、具体的にイメージいただけます。

ざっくり比較:デュアルキー、2戸の別々の住戸、オフィステル

小さな住戸を2戸別々に買う場合と比べ、1戸のデュアルキーは権利証も管理費も1つで済むため、通常は初期費用が抑えられ、管理もシンプルです。

上記の表はあくまで大まかな目安です。実際の数値は具体的な住戸や販売フェーズによって異なります。より小さな投資額を検討されている場合は、オフィステルラインと比較できるGrand Marinaオフィステル:低い初期費用、利回りは?をご覧ください。価格や面積はいずれも、ご決定前に公式価格表でご確認ください。

デュアルキー住戸の目安の賃貸利回り

目安となる市場家賃では、Grand Marinaの1〜2ベッドルームは月額およそ2,500万〜7,000万ドンで貸し出され、2つの側に分ければ、デュアルキーは同じ床面積の中で2つの家賃を並行して生み出せます。

当サイトの参考数値によると、家賃はあくまで例示です。1ベッドルームで月額およそ2,500万〜4,000万ドン、2ベッドルームで月額およそ4,000万〜7,000万ドン、賃貸利回りはおおむね年3.5〜5%程度とされています。デュアルキーであれば、1件の賃貸契約の代わりに、より小さな契約を2件持つこともできます。例えば、広い側を長期契約に、スタジオ側を短期滞在のビジネス出張者向けにする、といった具合です。

短期賃貸と長期賃貸のどちらを選ぶかは、キャッシュフローと運用の手間に直接影響します。短期賃貸 vs 長期賃貸:Grand Marinaの収支の記事で両モデルを詳しく解説していますので、デュアルキーのそれぞれの側についてご検討いただけます。

重要な注意点として、これらの数値はあくまで目安であり、利回りを保証するものではありません。実際の結果は、プロジェクト、賃貸のタイミング、稼働率、各フェーズの方針によって異なります。Knight FrankおよびSavillsのレポート(2023〜2024年)でも、ブランドレジデンスは同等の非ブランド住戸より通常25〜35%高い価格が付くと指摘されていますが、これは市場の参考情報であり、値上がりを約束するものではありません。

デュアルキー購入時の費用、所有、そして注意点

デュアルキーを購入する際は、10%のVAT(付加価値税)、一度きりの2%の維持費、Marriott基準の月額約8〜9ドル/㎡の管理費、そして外国人に適用される所有条件を考慮する必要があります。

• 税金・手数料: 10%のVAT、2%の維持費(一度きり)、0.5%の登録税。
• 管理費: Marriott基準で月額約8〜9ドル/㎡(最初の3年間はデベロッパーが補助)。
• 支払い: 目安となる選択肢として、25/75または30/70の分割、最大70%までの銀行ローン、あるいは8〜12%の割引が受けられる95〜100%の一括早期払いなどがあります。
• 外国人所有: ベトナムの法律に基づき50年、更新可。建物ごとに全戸数の30%が上限。

デュアルキーは1戸のスタジオより総面積が大きいため、平方メートルあたりの管理費も高くなります。その代わりに、2つの家賃収入を得られる可能性があります。この住戸タイプで銀行のレバレッジ(借入)を検討されている場合は、70%ローンはGrand Marinaの利回りを押し上げるか?が、ローン金利が純利回りにどう影響するかをイメージするのに役立ちます。ご契約前には、法的書類と具体的な価格表を必ずよくお読みください。ここでの記載は一般的な情報であり、お客様個別の状況に対する助言ではありません。

ご検討中の具体的な住戸に近いキャッシュフローの数値を算出するために、担当者にいくつかの基本情報をお送りください。

デュアルキーのモデルにおいて「ブランド」という要素はなぜ重要なのか

Marriott および JW Marriott のブランドは、コンシェルジュ、セキュリティ、プロによる運営をもたらします。これにより、デュアルキーの両側とも一般的な住戸より貸しやすく、資産価値を保ちやすくなります。

Grand Marina Saigonは、Marriottによる20年間の運営契約のもとで運営される、ベトナム初のMarriott & JW Marriott Branded Residencesです。入居者、特に駐在の専門職やビジネス出張者は、24時間対応のコンシェルジュ、多層的なセキュリティ、Sky Infinity Pool、Technogymのフィットネスセンター、Marriott Bonvoyの特典に、より高い家賃を払う意欲を持つことが少なくありません。デュアルキーなら、この魅力が両側に同時に適用されます。

立地もそれを後押しします。プロジェクトは1区バーソンに位置し、バーソン・メトロ駅まで約250m、サイゴン川まで約200m、ベンタイン市場やグエンフエ通りまで1km圏内です。Knight Frank/Savillsのデータに基づき、なぜブランドレジデンスが資産価値を保ちやすいのかを理解するには、ブランドレジデンスとは?もあわせてお読みください。

詳しいご相談の前に、初期価格の目安をつかむために価格・支払いプランのページもご覧いただけます。