ブランデッドレジデンスを賃貸投資として検討するとき、最初に浮かぶ疑問はほぼ決まって「家賃でコストをまかない、さらに利益は出るのか？」です。グランドマリーナ・サイゴン（1区バソンに位置する、ベトナム初の Marriott & JW Marriott ブランデッドレジデンス）でサイト上に示されている目安の賃貸利回りは年3.5〜5%。ただし、これは表面利回りです。実際に手元に残る数字（実質）は、費用を差し引くと下がります。ここでは一項目ずつ順を追って見ていきましょう。
グランドマリーナの表面賃貸利回りはどのくらいですか？
グランドマリーナ・サイゴンの表面利回りは目安として年3.5〜5%の範囲で、年間家賃を購入価格で割って算出します。
表面利回りは最もシンプルな計算です。12ヶ月分の家賃を合計し、購入価格の総額で割ります。サイト上に記載された目安の数字によると、住戸タイプ別の月額家賃はおおよそ次の通りです。
- 1ベッドルーム（1BR）：月2,500万〜4,000万VND程度
- 2ベッドルーム（2BR）：月4,000万〜7,000万VND程度
- 3ベッドルーム（3BR）：月7,000万〜1億2,000万VND程度
たとえば、目安価格およそ200億VNDからの1BRを月3,500万VND（年4億2,000万VND）で貸した場合、表面利回りはおよそ2.1%になります。同じ住戸を高めの月4,000万VNDで貸し、かつ良い価格で購入できていれば、市場参照値である3.5〜5%に近づくこともあります。この幅が広いのは、実際の購入価格と交渉できる家賃に大きく左右されるためです。だからこそ、ひとつの数字だけを「これが利回りだ」と鵜呑みにすべきではありません。
8〜9 USD/m²の管理費は利回りにどう影響しますか？
マリオット基準の管理費は月あたりおよそ8〜9 USD/m²で、特に大型住戸では実質利回りを押し下げる最大の要因になります。
マリオットが運営するブランデッドレジデンスには、プレミアムなサービス（24時間コンシェルジュ、多層セキュリティ、施設の維持管理）が付帯し、その費用は月額およそ8〜9 USD/m²の管理費として表れます。ひとつ知っておきたいのは、デベロッパーがこの管理費を最初の3年間補助してくれる点です。その期間の実質コストは低くなりますが、補助終了後の期間もきちんと試算しておけば、後から驚くことはありません。
約55 m²の1BRを例にとると、管理費はおよそ 55 × 8.5 USD ≈ 468 USD/月（目安レートで月1,100万〜1,200万VND程度）です。家賃が月3,500万VNDなら、管理費だけで家賃キャッシュフローのおよそ3分の1を消費してしまいます。約120 m²の3BRなら、管理費は月1,000 USDを超えることもあり、実質利回りの計算ではこれを直接差し引く必要があります。
検討中の具体的な住戸の正確な管理費が知りたいですか？ タワー・住戸タイプ別の最新の費用表をご用意しています。
コスト差し引き後に残る実質利回りは？
管理費・修繕・空室を差し引くと、実質利回りは通常表面より1〜2ポイント低くなり、多くの住戸が年2〜3.5%のゾーンに入ります。
実質利回り＝（年間家賃 − 運営コスト合計）÷ 購入価格。差し引くべきコストには、毎月の管理費（8〜9 USD/m²）、修繕積立金、空室（入居者がいない月）、賃貸仲介手数料、入退去時の家具の入れ替え・修繕などが含まれます。下の表は1BRのサンプルを示したものです。
| 項目（1BR 約55 m²） | 目安の数値 |
|---|---|
| 目安の購入価格 | 約200億VND |
| 家賃 | 月3,500万VND → 年4億2,000万VND |
| 表面利回り | ≈ 年2.1% |
| 管理費（約8.5 USD/m²） | ≈ 月1,150万VND → 年約1億3,800万VND |
| 修繕＋仲介手数料＋空室（推定） | 年約4,000万〜6,000万VND |
| 推定実質利回り | ≈ 年1.1〜1.3% |
これはあくまで高めの購入価格を前提とした一例です。より良い取得価格を確保できたり、家賃を高く交渉できれば（たとえば駐在の専門職や経営幹部といった長期入居者を得られた場合）、表面・実質のいずれも改善します。重要なポイントは、表面だけでなく必ず実質を計算することです。これらの数字は目安であり、販売フェーズや市況によって変動しますので、決定前に必ずご確認ください。
賃貸利回りを最適化しやすい住戸タイプはどれですか？
小型住戸（1BRやオフィステル）は、購入価格が低く、m²あたりの管理費も小さく、大型住戸より稼働を維持しやすいため、実質利回りが高くなりやすい傾向があります。
管理費はm²単位で課されるため、大型住戸ほど固定費が高くなる一方、家賃はそれに比例して上がるわけではありません。その結果、キャッシュフロー重視の投資家の多くは、小型または特別な構成の住戸に傾きます。
- オフィステル — 最も少ない予算で入れ、駐在の専門職や短期入居者に適しています
- 1BR レガシー・スーペリア・スイート（Coveタワー） — Cove供給の49%を占め、賃貸の流動性が高い
- デュアルキー — 1つの権利で2つの独立ゾーンに分かれ、2本の独立した収入源として貸し出せる
それぞれの構成に固有の計算があります。1住戸で2本の収入源をどう生み出すかはデュアルキー住戸：2つの収入を生む賃貸戦略で、予算が中程度の場合はグランドマリーナのオフィステル：低い参入価格、ROIは？で詳しく読めます。各住戸タイプの参入価格を比較するには価格・支払いプランもあわせてご確認ください。
実質利回りが高くなくてもブランデッドレジデンスが魅力的なのはなぜですか？
大手市場調査会社によれば、ブランデッドレジデンスの魅力は家賃収入だけでなく、ブランド価値と資産価値の底堅さにもあります。
Knight Frank や Savills（近年のレポート、2023〜2024年）によると、ブランデッドレジデンスは同一エリアの同等の非ブランド住戸に比べ、通常25〜35%高い価格が付きます。これは市場の参照値であり、約束ではありません。実際の結果はプロジェクト・タイミング・政策によって左右されます。グランドマリーナの強みには、次のようなものがあります。
- 1区中心部の立地。バソン・メトロ駅から約250m、サイゴン川から200m
- マリオット基準の運営と Marriott Bonvoy 特典
- プレミアムな入居者層：駐在の専門職、経営幹部、外交官のご家族
言い換えれば、グランドマリーナの購入者の多くは毎月の家賃だけを追っているのではなく、トータルリターン＝家賃キャッシュフロー＋時間をかけた資産価値の変動を見ています。なぜこのカテゴリーの物件が特別なのかを理解するには、ブランデッドレジデンスとは？をご覧ください。
利回りを高めるためにレバレッジ（借入）を使うべきですか？
借入コストが資産の利回りを下回れば、銀行ローンは自己資本利回りを高められますが、市場が変動すればリスクも高まります。
提携銀行（Techcombank、VPBank、MB、BIDV）は住戸価格の最大70%まで、最長25年の融資に対応し、引き渡しまで金利0%・元本据え置きといった方針を提供する銀行もあります。レバレッジを使う場合は、表面利回りではなく自己資本利回り（キャッシュ・オン・キャッシュ）で比較します。資産の利回りが借入コストを上回れば、レバレッジは効率を高めますが、下回ればキャッシュフローを圧迫します。これはプロフィールごとに丁寧に計算すべき項目です。具体例は70%ローンはグランドマリーナのROIを高めるか？でご覧いただけます。
ご注意：本記事は一般的な内容であり、個別の投資助言ではありません。決定前には、契約書・価格表・具体的なローン条件をご確認ください。
住戸・階・タワーごとに実質の数字は異なります。狙っている具体的な住戸で試算するのが最善です。
ご注意
価格・面積・スケジュールは、デベロッパーの公式発表により変更されることがあります。最新の資料と価格表については、Zalo 0903 475 802 までお問い合わせください。