外国人30%枠とは:空き枠が残っているかの確認方法

外国人所有の30%上限とは何ですか?

30%上限とは、1棟のマンション内で外国人が所有できる住戸数を全体の最大30%までとし、残りをベトナム人購入者向けに確保するベトナムの法律上のルールです。

ベトナムでマンションを購入する場合、外国人とベトナム人の購入者では所有権の内容が異なります。ベトナム国籍の方は、使用・譲渡・賃貸・相続のすべての権利を持つ永久のピンクブックを取得します。外国人はベトナムの法律に基づき更新可能な50年間の所有が可能で、譲渡・賃貸の権利も保持できます。外国人購入者にとって最も重要なポイントがこの30%の上限です。これはあなたが購入できるかどうかを決めるものではなく、同じタワー内で外国人が所有できる住戸数を制限するものです。

まず所有権の仕組みを整理しておくと、その先が理解しやすくなります。永久所有と50年所有の違いについては、ベトナムのピンクブック徹底解説:永久所有と50年所有権のガイドをご覧ください。

なぜ1棟あたり30%の上限があるのですか?

30%ルールは、外国からの投資を呼び込むことと、住宅ストックの大部分をベトナム人の手に残すこととのバランスをとるためのものです。

この政策は、外国人がベトナムで住宅を所有できるよう門戸を開きつつ、居住コミュニティが完全に「国際化」されることを防ぎ、住宅が国内の需要にも応えられるようにするために設計されました。知っておきたいポイントをいくつか挙げます。

• 上限は1棟ごとに適用され、その建物の総住戸数を基準に計算されます。
• 行政区(区・ward)レベルでは外国人が所有できる戸建て住宅の数にも制限がありますが、マンションについては1棟あたり30%という数字が重要です。
• Grand Marinaのオフィステル(オフィステル)住戸も50年所有となるため、購入の際にはその特定の商品タイプにまだ枠が残っているかを確認する必要があります。

言い換えれば、あるタワーにまだ販売可能な住戸が多く残っていても、その「外国人枠」はすでに30%の上限近くまで埋まっている場合があります。特にMarriottブランデッドレジデンスのように国際的な購入者から高い人気を集めるプロジェクトでは顕著です。だからこそ、手付金を入れる前に空き状況を確認することが欠かせません。

外国人枠はどのくらいの速さで埋まりますか?

30%の枠は外国人に人気の高い間取りタイプで最も早く埋まる傾向があるため、同じ間取りを狙う2人の購入者が最後の外国人枠を巡って競合することもあります。

ベトナム初のMarriott & JW Marriott Branded ResidencesであるGrand Marina Saigonのようなプロジェクトでは、国際的な購入者への訴求力が非常に強く、特定のタワーや間取りラインの外国人上限がすでにほぼ埋まっている場合があります。埋まり方は一様ではありません。あるタワーでは1ベッドルームのラインにまだ多くの枠が残っている一方で、リバービューの2ベッドルームのラインでは外国人枠が完売している、あるいはその逆ということもあります。枠はタワーごとに数えられるため、同じプロジェクト内でも2つのタワーで空き状況がまったく異なることがあります。

Knight FrankとSavillsの市場レポート(2023〜2025年)によれば、ブランデッドレジデンスは同等のノンブランド高級マンションと比べて通常25〜35%高い価格帯で取引されており、このセグメントが国際的な需要を明確に集めていることが分かります。これは市場の参考数値であり、本プロジェクトの価格や利回りを約束するものではありません。

タワーごとに30%枠を確認する方法

最も確実な方法は、手付金を入れる直前に、対象のタワーと間取りラインについて残っている外国人枠の数をディベロッパーまたはエージェントに書面で確認してもらうことです。

実際の確認は通常、次のステップで進めます。

• 希望するタワーを絞り込む(Grand Marinaには4つあります:Lake – Marriottブランド、Lagoon・Cove・Sea – JW Marriottブランド)。
• 住戸タイプと眺望を絞り込む(1BR、2BR、3BR、デュアルキー、オフィステルなど)。あるラインには枠が残っていても別のラインでは完売していることがあるためです。
• そのタワーの残りの外国人枠の最新リストを確認するよう営業チームに依頼する。
• 予約や手付金の際には、後々のトラブルを避けるため、その住戸が「外国人枠」で販売される旨を書類に明記するよう依頼する。
• 外国人所有の資格を証明するため、有効なパスポートと入国スタンプを準備しておく。

1点重要な注意があります。残り枠の数は取引や販売フェーズごとに刻々と変わるライブ情報です。先週の確認が今日はもう有効でないこともあるため、決断する時点で改めて確認してください。関連する手続きの流れを理解したい場合は、よくある質問もあわせてご覧ください。

早わかり比較:外国人購入者とベトナム人購入者

ベトナム人購入者はタワーあたりの戸数制限のない永久のピンクブックを取得し、外国人は更新可能な50年所有で、1棟あたり30%の上限が適用されます。

この表は目安であり、サイト上に記載されている内容をまとめたものです。ローン条件・所有期間・具体的な手続きは規制や銀行によって変わり得ますので、決断の前に各フェーズの法的書類と価格表をよくお読みください。

枠を確保できたら:次に何をすべきか

外国人枠の空きを確認できたら、合法的なルートで資金をベトナムに送金し、所有・賃貸・転売にかかる税金を理解しておきましょう。

枠の確保はあくまで最初のステップにすぎません。完全で安全な取引のために、外国人購入者は次の点も念頭に置いておくべきです。

• 購入資金を合法的なルートで送金し、その記録を保管する。後で資本や利益を国外へ送金できるようにするためです。
• 購入関連の費用を把握する:VAT10%、一度きりのメンテナンス基金2%、管理費は月あたり約8〜9USD/m²(最初の3年間はディベロッパーが補助)、登録料0.5%。
• マンションを賃貸する予定がある場合は、あらかじめ税務上の義務を理解しておく。

資金面については外国人購入者の支払い:資金の送金と利益の送り戻しのガイドをご覧ください。また賃貸に出す予定であれば、まずベトナムの賃貸収入への課税:賃貸にかかる個人所得税とVATを確認しておきましょう。上記の費用の数値は目安であり販売フェーズによって変わることがあるため、契約前に必ずご確認ください。

30%上限に関するよくある質問

30%上限は外国人の購入を難しくするものではありませんが、手付金を入れる前にタワーごとに空き状況を確認することを必須のステップにしています。

よくある質問をいくつか紹介します。「外国人枠が埋まってしまったら、別のルートはありますか?」— まだ枠が残っている別のタワーや間取りラインを検討するか、セカンダリー市場(転売する外国人所有者からの購入)を注視するとよいでしょう。「ベトナム人名義で買ってしまえばいいのでは?」— これは法的リスクを伴うため、権利が明確で保護される正規の外国人枠で購入する方が安全です。なぜこのセグメントが国際的な購入者にこれほど求められているのかを理解するには、ブランデッドレジデンスとは?もあわせてお読みください。ここでのご案内はすべて一般的なものですので、決断の前に各住戸の具体的な法的書類をご確認ください。