ベトナムのピンクブックとは:永久所有と50年所有の違いを解説

Grand Marina Saigon(ベトナム初の Marriott & JW Marriott ブランドレジデンス。ホーチミン市1区 Ba Son 地区に位置)のようなブランドレジデンスを購入する際、多くの買主が最初に気にするのは施設やサイゴン川ビューではありません。それは 「ピンクブックはもらえるのか?そしてそれは永久所有なのか、それとも50年所有なのか?」 という点です。これは、その資産をどこまで完全に所有できるのかを決める、最も重要な法的ポイントです。本記事では、ピンクブックとは何か、そこにどのような情報が記載されるのか、そしてベトナム人買主と外国人買主における永久所有と50年所有の違いを解説します。

ピンクブック(ソーホン)とは何ですか?

ピンクブックとは、ベトナムの「土地使用権および住宅・その他土地付属資産の所有権証書」の通称で、あなたがその住戸の正当な所有者であることを国が証明する公的書類です。

かつてベトナムの買主は、「レッドブック」(赤い表紙の土地使用権証書)と「ピンクブック」(ピンクの表紙の住宅所有権証書)を区別していました。しかし2009年以降、ベトナムではこれらが蓮のピンク色の表紙を持つ一つの統一された証書に統合され、今日「ピンクブック」といえばこの一体化された書類を指すだけになりました。マンションの一住戸について、ピンクブックは、デベロッパーでも他の誰でもなく、あなたがその特定の住戸の登録された所有者であることを示す最上位の法的証明となります。

マンションのピンクブックにはどのような情報が記載されますか?

マンションのピンクブックには、所有者名、住戸の住所と番号、床面積、土地使用の目的と期間、共用部分と専有部分の区分が記載されます。

• 所有者の氏名および個人・法人の詳細情報。
• プロジェクトの住所、タワー名(例:Lake、Lagoon、Cove、Sea タワー)および住戸番号。
• 住戸の使用可能床面積(内法面積)。
• 所有の形態と期間:永久 または 50年。
• 居住者の共有部分(廊下、エレベーター、施設)と専有部分の区分。
• 住戸の間取り図と偽造防止用のバーコード/QRコード。

最も重要なのは所有期間の欄です。ここがまさにベトナム人買主と外国人買主で異なる点であり、ブランドレジデンスのプロジェクトを検討する多くのお客様が最も気にされる部分です。また、証書に記載される面積は内法(うちのり)面積であり、購入契約書に記載される壁芯(かべしん)面積とは異なる場合がある点にも注意が必要です。両方を丁寧に確認する価値があります。

永久所有と50年所有のピンクブックはどう違いますか?

ベトナム人の買主は永久(安定した期限のない)ピンクブックを取得し、外国人はベトナムの法律に従って更新が可能な50年所有を保有します。

Grand Marina Saigon について公表されている通り、ベトナム人買主は、使用・譲渡・賃貸・相続の完全な権利を伴う長期のピンクブックを取得します。外国人は50年所有を保有し、譲渡・賃貸が可能で、二か国語での書類サポートを受けられます。また、外国人の所有は同一建物内の住戸の最大30%までとする上限も設けられています。以下の表に違いをまとめます:

「50年」というのは、50年後に資産を失うという意味ではないことを理解しておくことが重要です。これは法律により更新が認められている所有期間であり、その期間を通じて外国人所有者は依然として売却・賃貸・相続人への承継が可能です。本プロジェクトの Officetel(オフィステル)住戸も50年の所有期間となっています。これらのルールは法律や販売フェーズごとに変わる可能性があるため、最新の状況については当サイトの よくある質問 をご確認いただくか、担当エージェントにお問い合わせいただくのが確実です。

ピンクブックは引き渡し後いつ発行されますか?

ピンクブックは通常、住戸の引き渡し後、デベロッパーが国に対する法的義務を完了し、買主が所定の手数料・費用を支払った後に発行されます。

発行の手続きは一般的に以下の主なステップで進みます:

• 契約に基づく住戸の引き渡しと買主による全額支払い(本プロジェクトでは Lake、Lagoon、Cove、Sea の各タワーが2023年中にすべて引き渡されました)。
• デベロッパーが国に対する土地の財務的義務を完了し、証書の申請を提出。
• 買主が登録手数料(評価額の約0.5%)および関連費用を支払う。
• 国の担当機関が審査を行い、買主名義のピンクブックを発行する。

引き渡しから証書の取得までの期間は、デベロッパーと担当機関がどれだけ早く書類手続きを完了するかによって異なるため、プロジェクトやフェーズによって変わることがあります。ご購入を決める前に、想定される発行スケジュールを書面で提示してもらうよう、担当エージェントまたはデベロッパーに依頼することをおすすめします。

ピンクブックは転売・賃貸・税金にどう影響しますか?

ピンクブックは、住戸の譲渡・賃貸・担保設定、そして税務上の義務を確定させるための法的な根拠となります。

ピンクブックを保有すると、その住戸に関するあらゆる取引はこれに依拠することになります。住戸を賃貸する場合は、正しく申告できるよう ベトナムの賃貸所得税:賃貸にかかる個人所得税(PIT)と付加価値税(VAT) の仕組みを理解しておくべきです。転売する際には、ピンクブックが契約の公証を行うための条件となり、転売・譲渡税:2%の個人所得税(PIT)と権利移転手続き が発生します。また、譲渡は公証役場での ベトナムでの売買契約の公証:手続きと必要書類 というステップも経る必要があります。

外国人の場合でも、50年のピンクブックがあれば、住戸の賃貸(例えば Marriott ブランドを活かした短期賃貸や長期賃貸)や、流通市場での転売が可能です。Grand Marina では、4つのタワーがすべて引き渡され居住者が入居した今、2024〜2026年を通じて流通市場もかなり活発になっています。

ブランドレジデンス購入者のための法的ポイント

手付金を支払う前に、ピンクブック(または契約書に記載された証書発行の確約)上の所有者名・面積・所有期間を、プロジェクトの法的書類と丁寧に照合しましょう。

ブランドレジデンスというモデルには、ブランドレジデンスとは? で詳しく解説しているように、いくつかの法的な特徴があります。これらの住戸はホテルブランド(本プロジェクトでは Marriott および JW Marriott)によってサービスが提供され、本件では20年の運営契約のもとにあります。これはピンクブックに記載される所有権の性質を変えるものではありませんが、明確にしておくべきサービス料・管理費が伴います。Knight Frank および Savills(直近の市場レポート)によれば、ブランドレジデンスは同等の非ブランド住戸と比べて通常25〜35%高い価格で取引されるとされています。これは市場の参考値であり、将来の価格上昇を約束するものではありません。実際の結果は、プロジェクト・タイミング・政策によって異なります。

本記事における価格・面積・住戸数・スケジュールの数値は目安であり、デベロッパーの公式発表および各販売フェーズにより変更される場合があります。ここでの説明は一般的なものです。ご購入を決める前に、ご興味のある住戸について法的書類と個別の価格表を必ずご確認ください。