ベトナムでマンションを購入する際 — 特に、1区バーソンにあるベトナム初のMarriott・JW MarriottブランデッドレジデンスであるGrand Marina Saigonのような高級住宅の場合 — 初めての購入者は公証の段階でつまずくことがよくあります。ここが、売買契約書が「当事者間の私的な取り決め」から、当局が名義発行のために受理する書類へと変わる瞬間です。本ガイドでは、各ステップをわかりやすい言葉で解説し、書類チェックリストと、外国人購入者にとって特に重要なポイントをご紹介します。
売買契約の公証とは何で、いつ義務になりますか?
公証とは、売買契約が適法であること、そして当事者が自らの意思と行為能力をもって契約していることを公証役場が証明する手続きで、これにより契約が名義移転に有効なものとなります。
現行の規定では、個人間で住宅の所有権を移転する契約(例えば、セカンダリー市場での転売)は、効力を持ち、名義を登録・移転できるようになる前に、公証または認証を受けなければなりません。ただし、すべての取引が同じように扱われるわけではありません。
- デベロッパーから直接購入する場合(一次売買契約):通常はデベロッパーの雛形で署名し、公証は不要です。不動産事業者が販売する契約は公証が免除されているためです。
- 個人から購入する場合(セカンダリー市場/転売):名義変更を完了させるために、移転契約を公証する必要があります。
- 不動産の贈与・相続、および処分に関する委任状:これらも法的に有効となるために公証が必要です。
Grand Marina Saigonでは、Lake、Lagoon、Cove、Seaの4棟すべてがすでに引き渡し済みで、活発な転売市場(2024〜2026年)が存在するため、今日の取引の多くは以前の所有者からの購入です。つまり、公証はほぼ必ず関わってきます。一次取引とセカンダリー取引の違いを理解するには、このセグメントの背景についてブランデッドレジデンスとは?も併せてお読みいただくとよいでしょう。
公証手続きのステップは?
手続きは主に4つのステップから成ります。書類を準備し、公証役場に提出して審査を受け、公証人の面前で署名し、公証済み契約書を受け取って税務申告と名義移転を行います。
実際には、マンション取引の公証の予約は通常、次のように進みます。
- ステップ1 — 準備と予約:当事者が契約条件について合意し、すべての書類を揃え、公証役場(通常は物件の近く、例えば1区内)で予約を取ります。
- ステップ2 — 書類審査:公証人がピンクブック/所有権証書、当事者の身元、そして資産の状態(抵当権が設定されているか、係争中か、差押えられていないか)を確認します。
- ステップ3 — 署名:当事者が公証人の面前で署名・押印(指印)し、公証人が署名・押印して契約書を証明します。
- ステップ4 — 公証後:公証済み契約書を用いて、個人所得税の申告、登録手数料の支払い、そして土地登記所での名義移転書類の提出を行います。
書類が揃っていれば署名自体は30〜60分で済むことが多いですが、公証から新しい名義を受け取るまでの一連の流れは、税務署や登記所の処理速度によって数週間かかることもあります。外国人購入者は、翻訳と所有権枠の確認のために余分な時間を見込んでおくべきです。
どの書類を準備する必要がありますか?
売主は所有権証書と身分証明書、買主は身分証明書が必要で、双方とも婚姻状況の証明と取引を行う能力の証明が必要です。
下の表は、マンションの名義移転で一般的に求められる書類をまとめたものです。
| 当事者 | 通常必要となる書類 |
|---|---|
| 売主 | ピンクブック/マンション所有権証書(原本)、身分証明書/パスポート、婚姻証明書または独身証明、デベロッパーとの原始売買契約書(まだ名義が発行されていない場合) |
| 買主(ベトナム人) | 身分証明書/パスポート、婚姻証明書または独身証明、必要に応じて資金証明 |
| 買主(外国人) | 有効なパスポート+有効なビザ/入国スタンプ、書類が外国語の場合は公証翻訳、所有が30%枠内に収まっていることの確認 |
| 資産 | 係争なし・抵当なしの確認(ローンが残っている場合は銀行の抵当権解除書類) |
これは参考リストであり、公証役場や物件の具体的な状態によって異なる場合があります。マンションに抵当権が設定されている場合、当事者は銀行と連携して抵当権を解除するか、三者による公証を手配する必要があります — これは高級セグメントではかなり一般的なシナリオで、多くの購入者がローンを利用するためです。より多くのケースについては、当サイトのよくある質問でご確認いただけます。
外国人購入者が特に注意すべき点は?
外国人購入者は二言語併記/公証翻訳の書類、有効なパスポートとビザが必要で、さらにその住戸が建物の外国人所有30%枠内に収まっているかを確認する必要があります。
当サイトでも述べている通り、Grand Marina Saigonの外国人購入者は、ベトナム法に基づき更新可能な50年間、マンションを所有でき、譲渡・賃貸の権利を持ちます。ただし、公証の段階で留意すべきいくつかの相違点があります。
- 外国語の書類(パスポート、婚姻関係書類など)は通常、ベトナム語に翻訳し、その翻訳を公証する必要があります。
- 双方が内容を理解できるよう契約書は二言語併記で作成される場合がありますが、法的に効力を持つのはベトナム語版です。
- 公証する前に、その住戸が建物の外国人向け30%枠内に収まっているかを確認してください — 枠が満杯の場合、外国人への名義移転ができないことがあります。
この2つのテーマは、手付金を入れる前に注意深く読んでおくほど重要です:ベトナムでの外国人所有:50年ルールと更新と外国人30%枠:空き枠がまだあるか確認する方法。両方をしっかり理解しておくことで、手付金の契約に署名した後で名義移転が完了できないと気づく、という事態を避けられます。
公証費用と関連する税金
公証手数料は契約金額に基づいて計算され、公証後に発生する個人所得税や登録手数料と併せて負担することになります。
売買契約の公証手数料は通常、契約書に記載された金額に基づくスライド制で課されます(金額が高いほど手数料も高くなりますが、上限があります)。公証手数料以外にも、当事者は次のようないくつかの項目を見込んでおくべきです。
| 項目 | 通常の負担者 | 備考 |
|---|---|---|
| 公証手数料 | 合意による(多くは買主) | 契約金額に基づき、上限あり |
| 個人所得税 | 売主 | 通常は譲渡価格の2% |
| 登録手数料 | 買主 | 当サイト記載:登録手数料は約0.5% |
| 翻訳費用(該当する場合) | 外国人購入者 | 書類の翻訳が必要な場合に発生 |
なお、上記の数字は目安であり、規定や各取引の実際の金額によって変わる場合があります。Grand Marinaでデベロッパーから新築を購入する場合、当サイトでは10%のVATと2%の管理費(一回限り)も記載していますが、これらは転売時の公証手数料とは別物です。ご興味のある住戸の正確な金額については、最新の価格表と手数料表と照らし合わせてご確認ください。
自分で行うべきか、弁護士やエージェントを使うべきか?
単純な取引であれば買主だけで対応できますが、外国人所有・ローン・抵当権解除などの要素が絡む高級住戸では、知識のある弁護士やエージェントにサポートしてもらうのが賢明です。
ブランデッドレジデンスセグメントの転売は通常、高額でいくつかの制約(抵当、外国人所有枠、翻訳書類)を伴うため、公証の段階でのちょっとしたミスの代償も小さくありません。署名前に知識のある人に契約書を確認してもらうことで、本当の意味での安心が得られます。迷っている方は、ベトナムで高級マンションを買うのに弁護士は必要か?という記事が、いつ弁護士を雇うべきで、いつ雇わなくてよいかを明確に説明しています。
独立販売エージェントとして、当社が公証人や弁護士の代わりになることはありませんが、適切な書類の準備をお手伝いし、公証役場をおすすめし、各ステップをご案内することができます。ここでのご案内はすべて一般的なものです。決定される前に、ご自身で具体的な法務書類と価格表をご確認ください。
ご注意
価格・面積・スケジュールは、デベロッパーの公式発表により変更される場合があります。最新の書類と価格表については、Zalo 0903 475 802 までお問い合わせください。