ベトナム外国人所有権:50年ルールと更新の仕組み

海外の購入検討者が Grand Marina Saigon ——ホーチミン市1区 Ba Son の川沿いに位置する、ベトナム初の Marriott & JW Marriott Branded Residences——について最初に尋ねる質問は、とてもシンプルです。「本当に自分がアパートを所有できるのか、そしてどれくらいの期間か?」という点です。答えは「はい、所有できます」——ただし外国人個人に用意された 50年リースホールド(定期所有権) という仕組みを通じてであり、ベトナム国民に付与される永久名義(ピンクブック)とは異なります。この記事では、まさにその仕組みを深く掘り下げていきます。

外国人はベトナムで不動産を購入・所有できますか?

はい。ベトナムに合法的に入国した外国人個人は、商業用アパートを50年間所有し、名義を取得することが認められており、法律に基づいて更新する権利も有します。

ベトナムの住宅法に基づき、外国人個人および外国組織は、外国人への販売が認められたプロジェクトにおいて、商業用住宅(コンドミニアムのアパートを含む)を所有できます。Grand Marina では、外国人購入者は所有期間中、使用・賃貸・譲渡のすべての権利を伴う合法的な所有権を取得します——ベトナム人購入者との唯一の実質的な違いは、その 期間 だけです。手付金を支払う前に、この点をはっきり理解しておくことが最も重要な区別です。

永久ピンクブックと50年所有権はどう違いますか?

ベトナム人購入者は永久(期限なし)のピンクブックを受け取りますが、外国人は証明書が発行された日から起算して50年の所有権を取得し、更新する選択肢があります。

違いは、土地使用権・住宅所有権証明書(一般に「ピンクブック」と呼ばれます)に記載される期間にあります。具体的にイメージできるよう、Grand Marina のような同一プロジェクト内での2つの所有形態を、簡単に並べて比較してみましょう。

表が示すとおり、外国人も——住む・賃貸に出す・転売する・相続させるといった——ほぼすべての実務的な権利を保有しており、単にそれが無期限ではなく50年という期間に紐づいているだけです。ピンクブックそのものや、この2つの期間の違いをさらに詳しく理解したい方は、当社のガイド ベトナムのピンクブックを解説:永久名義と50年名義の違い をお読みください。

外国人として購入資格があるのは誰ですか?

ベトナムへの入国を合法的に認められた外国人個人、およびベトナムで事業を営む外国組織が、商業用住宅を購入する資格を有します。

資格要件は比較的緩やかです。実務上、次のような方々が一般的に対象となります。

• ベトナムへの入国を認められた外国人個人(パスポートに有効な入国スタンプがあれば十分です);
• ベトナムで事業を営む外国組織、外資系企業、支店、駐在員事務所;
• ベトナムで活動する外国投資ファンドおよび外国銀行の支店。

注目すべき点として、資格を得るために永住カードや多額の投資は 不要 です——合法的な入国があれば十分です。ただし、個々の資格要件や必要書類はケースごとに異なる場合がありますので、これは一般的な参考情報として捉え、決定される前にご自身の状況を確認されることをおすすめします。

枠の話に進む前に、ご自身に購入資格があるかどうかをすぐに確認したい方は、どうぞお気軽にご連絡ください。

外国人向けの30%枠は実際どのように機能しますか?

法律により、外国人は一棟のコンドミニアム内の全アパート数のうち最大30%までしか所有できません。そのため外国人購入者向けの「枠」には上限があります。

これは、希望する住戸を確保できるかどうかを左右する、最も重要なルールです。Grand Marina の各タワー(Lake、Lagoon、Cove、Sea)には、それぞれ外国人向けに確保された30%分の住戸プールがあり、そのプールが満枠になると、その建物の残りの住戸はベトナム人購入者にしか販売できなくなります。その結果、最も人気の高い住戸——サイゴン川ビューの高層階や2ベッドルームのタイプなど——では、各販売フェーズ内で外国人枠が早期に完売することがあります。あるタワーにまだ枠が残っているかどうかを確認する方法については、詳しく掘り下げた当社の記事 外国人30%枠:まだ空きがあるか確認する方法 をご覧ください。

ご注意:住戸数、残り比率、販売可能リストは、各販売フェーズや二次流通取引のたびに常に変動します。そのため正確な数字は、お問い合わせいただいたその時点で直接ご確認ください。

50年後はどうなる?更新の仕組み

50年の期間が満了した際、外国人個人は、その時点で施行されているベトナムの法律に基づき、引き続き所有資格のあるカテゴリーに属している限り、更新を認められる可能性があります。

多くの購入者は50年後に「すべてを失う」のではないかと心配されますが、実務上はそうではありません。法律は満了時に所有期間を更新することを認めており、所有期間中はいつでも次のことが完全に可能です。

• アパートをベトナム人購入者に転売する——その時点で通常、新しい所有者のもとで永久所有権に転換されます;
• 資格のある別の外国人個人に譲渡する——その人が残りの期間を引き継ぎます;
• ベトナムで住宅を所有する資格のあるカテゴリーに属する人に相続させる;
• 期間の満了が近づいたら更新を申請し、引き続き名義を保有する。

つまり50年という節目は、証明書に記載された期間であって、「アパートが消えてなくなる日」ではありません。実際には、ほとんどの外国人投資家は期間が残り少なくなるずっと前に転売または譲渡するため、更新の仕組みは主に超長期保有者のためのセーフティネットです。更新の詳細なルールは、申請時に施行されている法律により調整される可能性があるため、これは一般的な枠組みとして参考にしてください。

外国人向けの手続き・必要書類・支払い

外国人は、証明書取得の資格を得るため、また後に資金を本国送金するために、有効なパスポート、合法的な入国スタンプ、そして正規の銀行チャネルを通じた支払いが必要です。

書類と資金の流れについて、準備すべき主な項目は次のとおりです。

• ベトナムの入国スタンプが押されたページを含む、有効なパスポート;
• デベロッパーとの二言語(バイリンガル)売買契約書(Grand Marina では翻訳と二言語書類のサポートを提供しています);
• 後に資本や利益を本国送金するために必要な記録を作るため、正規の口座からベトナム国内の銀行を通じた振込による支払い。

購入のために資金を国内に持ち込み、資本や利益を国外に持ち出すことは、投資家にとって別個かつ極めて重要なテーマです。最初の支払いから正しい書類を準備できるよう、当社のガイド 外国人購入者の支払い:資金の送金と利益の本国送金 をぜひお読みください。また Grand Marina は ブランデッドレジデンスとは? で解説しているタイプのプロジェクトであり、Marriott が運営しているため、法務・販売チームも海外購入者向けに設計されたプロセスに精通しています。

50年所有権は投資価値に影響しますか?

50年所有権が流動性を失わせるわけではありません。アパートは引き続き賃貸・転売・譲渡が可能で、実際の価値は立地・ブランド・市場のタイミングによって決まります。

Grand Marina は、1区の中心という立地——Ba Son メトロ駅から約250m、サイゴン川から約200m——に加え、Marriott の運営ブランドという恩恵を受けています。Knight Frank や Savills などの市場調査会社によると(2023〜2024年のデータ)、ブランデッドレジデンスは世界的に、同等のノンブランド商品より25〜35%高い価格設定が一般的です。これは市場の参考データであり、リターンを保証するものではありません——実際の結果は、具体的な住戸、タイミング、政策によって変わります。当社は「必ず値上がりする」といった約束は一切いたしません。ご決定の前に、法的書類と具体的な価格表を慎重にご確認ください。よくあるご質問は当社の FAQ ページでもご覧いただけます。

法的な仕組みは、購入者が最も戸惑う部分です。しかし、実際の書類を用いて誰かがひとつずつ説明すれば、最も簡単にクリアできる部分でもあります。