Grand Marina Saigonの中古市場は、全4棟（Lake、Lagoon、Cove、Sea）が引き渡され、居住者が入居を始めた2023年以降活発になり、2024〜2026年にかけて名義変更の取引が着実に行われてきました。利益を確定させる場合でも、ポートフォリオを見直す場合でも、より広い住戸へ住み替える場合でも、再販・名義変更にかかる税金と手数料を理解しておくことは、実際の手取りを計算し、公証役場で驚かされる事態を避けるのに役立ちます。本ガイドでは、2%の個人所得税（PIT）の仕組み、登録手数料、費用を誰が負担するのが一般的か、そしてベトナムにおけるピンクブック名義変更の全手順を解説します。
物件を売却するとき、どんな税金や手数料がかかりますか？
ベトナムで物件を名義変更する際にもっとも大きな項目は、売主が負担する譲渡価格の2%にあたる個人所得税（PIT）で、これに加えて買主が負担する0.5%の登録手数料がかかります。
一般的な中古市場の名義変更では、通常、次のような項目が発生します。
- 2%の個人所得税：契約書に記載された譲渡価格に対して計算され、原則として売主が支払います。
- 0.5%の登録手数料：譲渡価格（または州の基準価格表のほうが高ければそちら）に対してかかり、名義変更登記の際に買主が支払います。
- 売買契約の公証手数料：資産価値に基づいて算出され、通常は当事者間で折半するか、買主に割り当てることで合意します。
- 鑑定手数料、ピンクブック再発行手数料、その他の少額の事務手数料：土地登記事務所で発生します。
実務上、各項目を誰が支払うかは当事者間の交渉次第であり、契約書に明確に記載されます。1区の高額な取引の多くでは、簡便さのために買主が「すべての税金・手数料を負担する」と合意することもありますが、法律上は個人所得税はあくまで売主の義務です。手付金を支払う前にこの点を明確にしておきましょう。
2%の個人所得税はどのように計算されますか？
不動産の譲渡にかかる個人所得税は、利益が出たか損失が出たかにかかわらず、現在のところ譲渡価格（契約書に記載された価格）の2%です。
重要な点は、2%が利益ではなく譲渡価格の総額に対して適用されることです。つまり、損失が出る売却であっても、原則として売却価格に基づく納税義務が発生します。契約書に記載する価格は、州が定める土地・不動産の基準価格表を下回ることはできません。もし下回っている場合、税務当局は州の基準価格表を用いて税額を計算します。以下は、Grand Marinaの2ベッドルームの参考価格を用いた例示です。
| 項目 | 計算方法 | 概算（想定売却価格350億VNDの場合） |
|---|---|---|
| 個人所得税（売主） | 2% × 譲渡価格 | 約7億VND |
| 登録手数料（買主） | 0.5% × 譲渡価格 | 約1億7,500万VND |
| 公証手数料（交渉による） | 公証手数料の料金表に基づく | 数百万〜数千万VND |
| ピンクブック再発行＋鑑定 | 各地の規定に基づく | 少額の固定・定額手数料 |
上記の数字はあくまで例示であり、参考価格（サイトに記載のGrand Marina 2ベッドルーム 約350億VND〜）に基づくもので、個別の税務アドバイスではありません。税率、課税価格の算定方法、非課税・減税の措置は、その時々の現行法のもとで変更される可能性があります。取引の前に必ず税務当局またはアドバイザーに確認してください。
Grand Marinaの住戸の再販をご検討中で、税金・手数料を差し引いた後の手取りを見積もりたい方は、お部屋タイプに基づいて簡単な試算をいたします。
どのような場合に非課税または減税になりますか？
近い親族間での譲渡や、唯一の住居の売却など、一定の場合には、現行法のもとで個人所得税が非課税となることがあります。
実務でもっともよく挙げられるケースには、次のようなものがあります。
- 配偶者間、親と子、祖父母と孫、兄弟姉妹の間での譲渡（この範囲内での譲渡・相続・贈与はしばしば非課税となります）。
- ベトナム国内に唯一の住居または宅地のみを所有し、法律が定める保有期間の条件を満たす個人。
- 一部の相続・贈与のケースは、2%の譲渡税ではなく、別の税制（相続税・贈与税）のもとで扱われます。
ただし、非課税・減税の条件はかなり厳格で、完全な証明書類が求められる点に注意してください。ベトナムにおける外国人所有：50年ルールと更新で説明した枠組みのもとで住戸を所有する外国人の場合、法的な範囲内であれば譲渡は引き続き認められますが、個人所得税の非課税措置の適用は異なる場合があります。だからこそ、多くの売主は正確な義務を確認するために、まずアドバイザーや弁護士に相談すべきなのです。
ピンクブックの名義変更の手順は？
名義変更の基本的な流れは、契約内容の合意 → 売買契約の公証 → 税金・手数料の申告と納付 → 変更登記と買主名義でのピンクブックの受領、という順序です。
手順は通常、次の順序で進みます。
- ステップ1 — 合意と手付金：当事者が価格、条件、税金・手数料の負担者について合意します。通常は手付金契約を締結し、予約金を支払います。
- ステップ2 — 売買契約の公証：両当事者が公証役場に出向き、ピンクブックの原本と本人確認書類を持参して、一緒に譲渡契約に署名します。
- ステップ3 — 税金・手数料の申告：税務署／ワンストップ窓口で個人所得税と登録手数料の申告を行い、納付額を支払います。
- ステップ4 — 変更登記と権利証の発行：土地登記事務所に書類を提出し、買主名義でピンクブックを更新または再発行します。
ベトナムでの売買契約の公証：手続きと必要書類のステップは極めて重要です。この時点で譲渡契約が法的に効力を持ち、納税申告の基礎となるからです。ホーチミン市では、全プロセスに通常、書類の内容や当局の処理の速さによって、数週間から1か月以上かかります。
名義変更にはどんな書類が必要ですか？
売主はピンクブックの原本、本人確認書類、婚姻状況を証明する書類が必要で、買主は本人確認書類が必要です。両者が公証役場で一緒に契約書に署名します。
標準的な名義変更の書類一式には、通常、次のものが含まれます。
- アパートの所有権証明書（ピンクブック）の原本。
- 各当事者の国民ID／パスポート。外国人の場合は有効なパスポート。
- 共有財産か個別財産かを明確にするための婚姻状況の書類（婚姻証明書または独身証明書）。
- 売買契約書・手付金契約書、引き渡し記録、そして（あれば）デベロッパーに対する未払いの金銭債務に関する書類。
Grand Marinaのような高額取引では、多くのお客様が書類を精査するために法務サポートも利用しています — 記事ベトナムで高級物件を購入するのに弁護士は必要か？をご覧ください。また、これはブランド物件であるため、ブランドレジデンスとは何か？を理解しておくと、市場に合わせて適切に希望価格を設定するのに役立ちます。
あなたの状況（単独所有者、共有者、または外国人所有者）に合わせた標準的な書類リストをご希望ですか？詳細なチェックリストを喜んでお送りします。
Marriottのブランド価値は再販価格にどう影響しますか？
Knight FrankやSavillsなどの調査会社によれば、ブランドレジデンスは同等の非ブランド物件と比べて通常25〜35%高い価格が付けられており、これは中古市場の参考値として念頭に置くとよい数字です。
Grand Marina Saigonはベトナム初のMarriott & JW Marriottブランドレジデンスプロジェクトであり、Marriott基準のサービス（24時間365日のコンシェルジュ、多層的なセキュリティ、Marriott Bonvoyの特典）を備えています。1区Ba Sonの川沿いという立地と、Ba Son地下鉄駅から約250mという位置は、中古市場の買主がしばしば高く評価する強みです。とはいえ、上記の25〜35%のプレミアムは、あくまである時点での市場の参考値であって約束ではありません。実際の各住戸の再販価格は、お部屋タイプ、階数、向き、タイミング、市場の方針によって左右されます。これは資産価値が値上がりすることを保証するものではありません。
市場に近い価格を付けるには、同じ棟・同じお部屋タイプの最近の取引を比較すべきです。詳しくはよくあるご質問をご覧いただくか、最新の参考取引データについて直接ご相談ください。
名義変更で専門家に依頼すべきタイミングは？
名義変更を遅らせたり、予期しない税負担を生んだりするミスを避けるため、査定や税務条件の交渉段階から専門家のサポートを受けることをおすすめします。
Grand Marinaの市場に精通した専門家は、実際の取引に基づく参考価格の設定、適格な買主とのマッチング、税金・手数料に関する明確な契約条件の作成、そして公証役場・土地登記事務所との調整による期間短縮をお手伝いできます。外国人の場合は、バイリンガルのサポートと、50年の所有期間が譲渡時にどう扱われるかの説明がとりわけ重要です。
最後に一点：本記事の情報は一般的なものであり、個別の税務・法務アドバイスではありません。ご決断の前に、法的書類と具体的な価格表を注意深くご確認いただき、現在有効な税制のルールをご確認ください。
ご注意
価格・面積・スケジュールは、デベロッパーの公式発表により変更される場合があります。最新の資料と価格表については、Zalo 0903 475 802 までお問い合わせください。