ベトナムの賃貸収入にかかる税金:マンション賃貸時の個人所得税(PIT)と付加価値税(VAT)

多くの投資家が、長期・短期を問わず賃貸に出すことを目的としてGrand Marina Saigonのマリオット・ブランデッド・レジデンスを購入します。目安の賃料は1ベッドルームで月25〜40百万ドン、2ベッドルームで40〜70百万ドン、3ベッドルームで70〜120百万ドン程度で、賃貸収入はほぼ確実に課税対象ラインを超えます。本記事では、ベトナムの賃貸収入課税の仕組みを一般的な内容として解説し、実質的な税引き後リターンを見積もれるようにします。

マンションを賃貸に出すと、どんな税金がかかりますか?

ベトナムで個人がマンションを賃貸に出す場合、その年の賃貸収入の合計が非課税ラインを超えると、通常は個人所得税(PIT)、付加価値税(VAT)、そして年間の事業ライセンス料の3つを納めることになります。

賃貸業務については、ベトナムの税制は収入に対して一定の税率を課します(法人のように経費を控除する仕組みはありません)。実務上、個人が住宅やマンションを賃貸に出す場合、次のものを納めます。

• PIT(個人所得税):賃貸収入に対する一定の税率分。
• VAT(付加価値税):賃貸収入に対する一定の税率分。
• 年間の事業ライセンス料:収入区分ごとの段階制(収入の少ない個人は免除される場合あり)。

この3つはすべて同じ数字、つまりその年に受け取った賃料の合計に基づいて計算されます。契約書で税金を入居者が負担すると定めていても、課税対象となる収入は賃貸契約に記載された賃料のままです。これはあくまで一般的な枠組みであり、税率やルールは今後変わる可能性があります。申告の前に税務署や会計士に必ず確認してください。

どのくらいの収入まで非課税になりますか?

現行のルールでは、暦年(1〜12月)の賃貸収入の合計が1億ドン以下の個人は、その賃料についてPITもVATも納める必要がありません。

この1億ドンのラインは、利益ではなく収入の合計に対して適用されます。Grand Marinaの賃料水準を踏まえると、1ベッドルームを月25百万ドン程度で貸すだけでも年間3億ドンに達し、非課税ラインをはるかに上回ります。そのため、このプロジェクトではほぼすべてのオーナーが申告・納税を行う必要があります。

ひとつ重要な点として、このラインは個人ごと・暦年ごとに判定されます。複数のマンションを所有して賃貸に出している場合、収入は合算されます。また、複数年契約の賃料を一括で受け取った場合、収入がその複数年に按分され、ラインの判定に用いられることがあります。ここは間違えやすいポイントなので、会計士と丁寧に相談してください。

賃料にかかるPITとVATの税率はどのくらいですか?

賃貸業務については、収入に対してPIT5%・VAT5%が一般的に適用され、合計でおおむね賃料の約10%になります。

下の表は、Grand Marinaの目安となる賃料水準をいくつか例に、税金をどう見積もるかを示したものです(あくまで例示で、わかりやすくするため端数は丸めています)。

表からわかるように、賃貸にかかる税金の合計は毎年ほぼ1か月分の賃料に相当します。実質(税引き後)利回りを計算するときは、この税金に加えて管理費(1平方メートルあたり月8〜9米ドル程度)も総賃料から差し引いてください。上記の賃料はあくまで目安で、市場に応じて変動します。Lake、Lagoon、Cove、Seaといったタワー別の実際の募集賃料は、Zaloでお問い合わせください。

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外国人オーナーの場合は扱いが違いますか?

50年の所有権でGrand Marinaのマンションを所有する外国人も、同じように賃貸に出して賃料に課税されます。ただし、申告や海外への資金送金には注意しておく必要があります。

プロジェクトの公式情報にあるとおり、外国人は最長50年間(ベトナムの法律に基づき更新可能)、1タワーあたり住戸の30%を上限として、賃貸や譲渡の権利とともにマンションを所有できます。賃貸の税金については、収入に対してPITとVATを課すという原則がベトナム人個人と同じように適用されます。主な違いは手続きにあります。将来利益を海外へ送金できるよう合法的な収入を証明すること、そして二重課税防止条約に基づく本国での税務上の扱いを明確にしておくことです。

これらの点は国籍や個々の状況によって異なるため、よくある質問(FAQ)をよくお読みいただき、個別のアドバイスが必要な場合はベトナムで高級コンドミニアムを購入する際に弁護士が必要かどうかもご検討ください。ブランデッド・レジデンスであるため、法的書類や賃貸運営は一般的なプロジェクトよりも体系的に整備されている傾向があります。

賃貸の税金はどのように申告・納付しますか?

個人の大家は、マンションが所在する地域の税務署で、都度申告または期間ごと(月・四半期・年)の申告のいずれかを選び、その期間の収入に対する税率分を納付します。

基本的な流れは通常、次のようになります。

• 賃貸契約書と、マンションおよび賃料の詳細を準備する。
• 不動産賃貸の納税申告書(税務署の様式)に記入する。
• マンションが所在する管轄(区)の税務署に申告書を提出する(または電子申告ポータル経由で提出する)。
• 通知に従ってPIT、VAT、事業ライセンス料(該当する場合)を納付する。
• 将来の売却・送金・照合に備えて、納付の領収書を保管する。

多くの大家は、期間や様式のミスを避けるため、会計士や賃貸管理サービスに申告を任せています。契約書や納税領収書を漏れなく保管しておくことは、売却時にも重要です。売却時の義務については転売・譲渡にかかる税金:2%のPITと権利移転手続きを、譲渡書類を正しく準備するにはベトナムでの売買契約の公証:手続きと必要書類をご覧ください。

税引き後の賃貸利益を最大化するにはどうすればよいですか?

最も実用的な方法は、表面利回りに頼るのではなく、税金・管理費・空室を差し引いた実質利回り(ネット利回り)を計算したうえで、自分に合った間取りタイプと入居者層を選ぶことです。

税引き後リターンに直接影響する要素はいくつかあります。

• 住戸タイプと賃料:1BRは入居者が付きやすく、広い住戸は賃料が高い一方で入居者層が限られます。
• マリオットの管理費(1平方メートルあたり月8〜9米ドル程度)。最初の3年間はデベロッパーが一部補助します。
• 稼働率と、入居者の入れ替わりに伴う空室期間。
• 賃貸形態:サービス付きの短期賃貸か、安定した長期賃貸か。

Knight FrankとSavillsが2024〜2025年に公表した市場データによると、ブランデッド・レジデンスは同等の非ブランド高級マンションと比べて、価格・賃料ともにおおむね25〜35%高い水準にあるとされています。これは市場の参考情報であり、保証ではありません。実際の結果は、個々の住戸・タイミング・政策によって異なります。したがって、プロジェクトの目安である年間3.5〜5%の利回りは、特定の住戸の実質値を算出するための出発点にすぎません。

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