外国人がベトナムで不動産を買うときに陥りがちな7つの落とし穴

外国人がベトナムでマンションを購入することは完全に合法であり、特に複雑なものでもありません。法律では50年間の所有権(ベトナムの規定に基づき更新可能)が認められており、譲渡や賃貸の権利もあります。それでも、私たちが耳にする「手付金を失った」「取引が破談になった」という話のほとんどは、契約前に省略された数個の小さな確認事項にたどり着きます。本記事は手順を追ったステップバイステップのガイドとは異なる「注意喚起のチェックリスト」です。特に1区バソン(Ba Son)のGrand Marina Saigonのようなブランデッドレジデンスを購入する際に、どの落とし穴を事前に確認すべきかを把握しておきましょう。

1. 外国人枠(30%)がすでに埋まっているのに手付金を払ってしまう

最も深刻なミスは、そのタワーに外国人所有者向けの30%枠の空きがまだあるかを確認する前に、特定の住戸へ手付金を払ってしまうことです。

法律上、外国人が所有できるのは各マンションの住戸数の最大30%までです。あるタワーの外国人枠が完売してしまうと、手付金を送金した後であってもピンクブック(所有権証書)に登記できず、その手付金の返還には時間もコストもかかることがあります。Grand Marinaには複数のタワー(Lake、Lagoon、Cove、Sea)があり、活発な中古転売マーケットも存在するため、特定の住戸・タワーの外国人枠の「空き」は常に変動しています。

何かを支払う前に、選んだ住戸がまだ利用可能な外国人枠の範囲内にあることを、デベロッパーまたはエージェントに書面で確認してもらいましょう。これは外国人がGrand Marinaを購入する流れ:ステップバイステップガイドの最初のステップにあたる内容ですので、本記事と併せてお読みいただくことをおすすめします。

2. 自分が本当に所有資格を満たしているか確認していない

外国人の所有権は合法的な入国と結びついていることを忘れる購入者は多く、パスポートの入国スタンプの不備はよくあるつまずきポイントです。

所有権を登記するには、外国人個人がベトナムへの入国を許可されており、適切な入国スタンプのある有効なパスポートを保持している必要があります。パスポートの期限切れ、かすれた・欠けている入国スタンプ、あるいは個人としての購入か法人としての購入かの取り違えなどがあると、ピンクブックの手続きが公証の段階で止まってしまうことがあります。

• 十分な残存有効期間があり、入国スタンプのページが明瞭な有効なパスポート
• 個人として購入するのか、法人として購入するのかの明確化
• 在外ベトナム人(Việt kiều)は異なる権利が適用される場合があるため、別途確認が必要

要するに、手付金を払う前に、ご自身の書類が個別の条件に合致しているか照合しておくことです。よくある質問(FAQ)のページでは、最も誤解されやすい資格要件のケースを解説しています。

3. 誤った経路で支払う — 後で資金を海外に戻す際の最大の落とし穴

正しい銀行経路ではなく、現金や他人名義の個人口座を通じて支払ってしまうと、後で売却代金を海外へ送金することが非常に難しくなります。

将来資金を海外に戻す(物件を売却して代金を海外送金する)には、外貨が合法的にベトナムへ入ったこと、そしてすべての支払いが購入者本人名義の銀行口座を通じて行われ、その記録があることを証明する必要があります。現金で支払ったり、他人の口座を経由させたり、明細を保管していなかったりすると、物件の登記自体はできても、いざ資金を持ち出そうとしたときに行き詰まる可能性があります。

4. 本当のデューデリジェンスをせず「利回り保証」の約束を信じてしまう

ある住戸が「必ず値上がりする」と保証したり、固定の賃貸利回りを約束できる人は誰もいません。そうした約束を信じることは避けるべき落とし穴です。

Knight FrankやSavillsといった市場調査会社によれば(2023〜2024年に公表された数値)、ブランデッドレジデンスは、国際的なマネジメントと希少性を背景に、同じセグメントの非ブランド物件と比較して通常約25〜35%高い価格で取引される傾向があります。ただし、これはある時点での市場の参考値であって約束ではありません。実際の結果は、個別のプロジェクト、取引のタイミング、政策によって左右されます。

賃貸利回りの数値(例えばGrand Marinaで参考として示される年3.5〜5%など)は、保証された数字ではなく、ご自身の分析のための前提として扱ってください。この商品カテゴリーがなぜ独自の価格水準を持つのかを理解したい方は、ブランデッドレジデンスとは?をお読みください。

5. 商品タイプの選択を誤る:オフィステルとマンションでは権利が異なる

本当は長期の住まいが必要なのにオフィステルを買ってしまう(またはその逆)のは、商品タイプの選択ミスです。両者は機能面でも法的位置づけでも異なるからです。

Grand Marinaでは、マンション(1BR、2BR、3BR、デュアルキー、ペントハウス、スカイヴィラ)に加えて、オフィステル住戸(スタジオ、1BR、1BR+、2BR、デュアルキー)があります。オフィステルは概して面積が小さく、職住一体や賃貸運用に向いており、外国人に対しても50年の保有期間が適用されます。長期的な家族での居住が目的であれば標準的なマンションのほうが適しているかもしれませんし、柔軟な賃貸投資を重視するならオフィステルを検討する価値があるかもしれません。

大切なのは、住戸を選ぶ前にご自身のニーズを明確にすることです。記事外国人購入者のためのオフィステルとマンションの比較では、この違いをより詳しく解説しています。

6. 予算を立てる際に諸費用の全体像を見落とす

住戸価格だけを見て、各種税金・修繕積立金・管理費を忘れてしまうのは、実際の予算を大きく膨らませるミスです。

販売価格に加えて、購入者は付随費用も見込んでおくべきです。以下の表はGrand Marinaにおける参考費用をまとめたものです:

これらの数値はあくまで参考値であり、各販売フェーズやデベロッパーの正式発表によって変わる可能性があります。決定する前にこれらすべてを予算に組み込み、特定の住戸についての詳細な費用内訳はぜひお問い合わせください。

7. 相続・贈与・二言語の書類対策を計画していない

相続や贈与を事前に計画せず、二言語の書類を確認しないまま購入するのは、後にご家族を困らせる原因になるミスです。

外国人の所有権は譲渡や相続によって引き継ぐことができますが、これらの手続きには独自のルールがあり、通常は公証された二言語の書類が必要になります。多くの購入者は契約の瞬間だけに意識を集中させ、相続や贈与のケースについて事前に確認することを忘れてしまい、いざその時が来て準備不足に気づくのです。

• 外国人の相続・贈与の手続きについて明確に確認する
• 二言語の契約書・書類を求め、ベトナム語の内容を確認する
• 支払い記録と法的書類一式を完全に保管する

事前のちょっとした準備が、後になってご自身とご家族を煩雑な手続きから救ってくれます。詳しくは外国人所有者のための相続・贈与ルールをご覧ください。