ベトナムにおける外国人オーナーの相続・贈与ルール

1区 Ba Son の Grand Marina Saigon のようなブランデッドレジデンスの購入は、単に「今」だけのものではありません。多くの外国人購入者はこう尋ねます。「もし自分が亡くなったら、子どもはこのマンションを維持できるのか?配偶者や両親に贈与できるのか?」と。これは重要でありながら、購入プロセスの中で十分に説明されないことが多い部分です。以下では、ベトナムで外国人名義で所有されているマンションについて、相続と贈与がどのように機能するかを一般的なガイドとしてご説明します。

外国人はマンションを相続または贈与で引き継がせることができますか?

はい。ベトナムの法律では、外国人オーナーがマンションを譲渡・賃貸・遺贈・贈与することが認められています。ただし、受け取った人が所有を維持できるかどうかは、その人自身の資格によって決まります。

Grand Marina Saigon では、外国人はベトナムの法律に基づき更新可能な50年の所有期間で住戸を所有し、各棟あたり住戸数の30%という上限の範囲内で保有します。譲渡・賃貸・遺贈の権利は、基本的な所有権の束の中に含まれています。言い換えれば、このマンションは引き継ぐことができる合法的な資産であり、本当の問題は「認められているかどうか」ではなく、相続人や受贈者が今後も名義を保有する資格があるかどうかにあります。

相続人は所有を維持できますか、それとも売却しなければなりませんか?

ベトナムで住宅を所有する資格がある相続人は、名義を保有してマンションを維持できます。資格のない相続人は、住戸が売却または譲渡された後に、その金銭的価値のみを受け取ることになります。

これが重要な区別です。相続人が住戸を維持できるかどうかは、その人がベトナムで住宅用不動産を所有できるグループに含まれるかどうかによって決まります。

• ベトナム国民(資格のある在外ベトナム人を含む):名義を保有し、通常どおり所有を継続できます。
• 資格のある外国人(ベトナムへの入国が認められ、外交特権の対象でない者):残りの50年の所有期間内で、各棟30%の上限に従って名義を保有できます。
• 所有資格のない者:名義人にはなれませんが、それでも相当する価値を受け取る権利があります。通常は資格のある相手に住戸を売却または譲渡し、その代金を受け取る形で実現されます。

したがって、資格のない相続人がすべてを失うわけではありません。マンションの所有権としてではなく現金として、その資産価値を受け取ることができます。特定の相続人がどのグループに属するかを知るには、計画を立てる前にその人の法的ステータスと国籍を確認してください。

親族へ引き継ぎやすい商品タイプを検討している場合は、外国人購入者にとってのオフィステルとマンションの比較をご覧いただき、所有期間と所有権の違いをご理解ください。

残りの50年の所有期間はどのように計算されますか?

相続人は、元のオーナーの50年の所有期間の残り分を引き継ぎます。相続の時点から新たに50年に再設定されるわけではありません。

Grand Marina における外国人の所有期間は、相続が発生した時点からではなく、その住戸の証明書(ピンクブック)が発行された日から起算されます。以下の例示は、これをイメージしやすくするためのものです。

上記の数値は計算方法を示すための例示にすぎず、特定の住戸の実際の数値ではありません。期間が終わりに近づくと、更新はその時点で有効なベトナムの法律に基づいて行われます。なお、本プロジェクトのベトナム人購入者は、使用・譲渡・賃貸・相続の完全な権利を伴う長期のピンクブックを取得します。そのため、多くのご家族では、ベトナム国籍の親族に名義を保有してもらうことも、弁護士と相談する価値のあるもう一つの選択肢となります。

遺言か生前贈与か、どちらを選ぶべきですか?

遺言は死亡時に相続人を明確に指定するもので、贈与は生前に所有権を直ちに移転するものです。それぞれ手続き・タイミング・費用が異なります。

ベトナムでマンションを引き継がせる一般的な方法は次の2つです。

• 遺言を作成する: 亡くなるまで所有権を保持します。共同相続人間の紛争を避けるため、遺言は明確で法的に有効なもの(通常は公証されたもの)であるべきです。
• 贈与(贈与証書): 生前に所有権を移転します。名義変更のために公証と登記が必要です。名義人になるには、受贈者がベトナムで住宅を所有する資格を有していなければなりません。

どちらの方法も、公証、変更の登記、および場合によっては金銭的な負担(ケースに応じた手数料・費用・税金)を伴います。外国人が関わる書類は通常、翻訳と認証(リーガライゼーション)が必要となるため、外国人取引に精通した公証人と弁護士と協力すべきです。名義移転の流れは、譲渡の根拠が売買ではなく相続または贈与になる点を除けば、外国人による Grand Marina 購入:ステップ・バイ・ステップのステップとおおむね同じです。

税金・費用と国外への資金移動

不動産の相続や贈与には税金、公証手数料、登記費用が発生する可能性があり、相続人が住戸を売却して代金を本国へ送金したい場合には外国為替のルールが適用されます。

一般的なレベルで念頭に置いておくべき項目をいくつか挙げます。

• 不動産の相続または贈与に関連する税務上の義務(税率と免除は家族関係とその時点で有効なルールによって異なります)。
• 契約書の公証手数料と名義変更の登録料(不動産登録料は参考として約0.5%)。
• 後に住戸を売却する場合、譲渡にかかる個人所得税と取引手数料。

売却代金の本国送金は独自のテーマであり、特定の銀行手続きを伴います。所有に関するより広い資金面の全体像については、外国人はベトナムで住宅ローンを組めるか?をご覧ください。ブランデッドレジデンスは中古市場でも高い価値と良好な流動性を保つ傾向があるため、相続人には通常いくつかの選択肢があります。住むために保有する、賃貸するために保有する、あるいは転売する、といった選択肢です。Knight Frank や Savills などの各社による市場の参考データ(2023〜2025年)では、ブランデッドレジデンスは同等のノンブランド商品より通常25〜35%高い価格帯とされています。これは市場の参考情報であり、成果を約束するものではありません。実際の価値はプロジェクト・タイミング・政策によって異なります。

なぜ購入時から承継を計画すべきなのですか?

早めに計画しておくことで、紛争を避け、手続き時間を短縮し、ご希望どおりにご家族へ資産を引き継ぐことができます。

Grand Marina の住戸のような高価値の資産では、相続人を明確に指定し、書類一式(ピンクブック、売買契約書、公証済みの翻訳)を完全な状態で保管し、各親族が名義を保有する資格をあらかじめ理解しておくことで、将来の移転がはるかにスムーズになります。多くの購入者がブランデッドセグメントを慎重に研究するのもこのためです。この種の資産がなぜ世代を超えて保有・継承されることが多いのかについては、ブランデッドレジデンスとは?をご覧ください。個別のケースに関するご質問は弁護士にご相談いただくべきですが、プロジェクトのよくある質問もあわせてご確認いただけます。