ここ数年、ベトナムの高級不動産、とりわけホーチミン市中心部の物件は、海外の購入者の話題に上ることが増えてきました。本記事では需要側に注目します。誰が関心を持ち、なぜ関心を持つのか、そして1棟あたり戸数の外国人所有を30%までとする規制が実際の動きにどのような影響を与えるのかを見ていきます。これは一般的な市場背景の説明であり、個別の投資アドバイスではありません。
ベトナムの高級住宅に対する外国人需要は誰が生み出しているのですか？
主な需要層は、ホーチミン市で暮らし働く駐在員、アジア域内の投資家、そして母国に拠点を持ちたい在外ベトナム人です。
高級住宅に関心を持つ外国人が、みな同じ目的を持っているわけではありません。よく見られるいくつかの典型的なプロフィールがあります。
- 1区やその周辺にオフィスを構える多国籍企業の経営幹部、エンジニア、上級スタッフ。
- ブランデッドレジデンスの仕組みをすでに理解している、韓国・台湾・香港・シンガポール・日本の投資家。
- 母国に紐づく資産を持ちたいと考える在外ベトナム人（Việt kiều）。
- 実際の住まい、出張時の拠点、そして賃貸利用を組み合わせて考える購入者。
これらの層に共通するのは、中心部の立地、明確な法的ステータス、そしてすでに信頼している運営ブランドを重視する点です。だからこそ、バーソン（Ba Son）1区でMarriottおよびJW Marriottの名を冠する Grand Marina Saigon のような物件が、しばしば候補リストに挙がります。背景としてはブランデッドレジデンスとは？をお読みいただくと、なぜこのモデルが海外の購入者に支持されるのかがご理解いただけます。
この需要を後押ししている要因は何ですか？
経済成長、外国直接投資（FDI）の流入、中心部の供給の限られたこと、そして国際的なホテルブランドの魅力が、市場調査機関がよく挙げる主な要因です。
2023〜2025年にかけてのKnight FrankやSavillsの市場レポートでは、ベトナムの高級住宅需要を説明する際に、いくつかの要因が繰り返し取り上げられています。
- ベトナムは外国直接投資を引き付け続けており、高品質な住まいを必要とする専門人材が流入している。
- 域内の富裕層はブランデッドレジデンスに次第に親しみ、新興市場でも同様の物件を求めるようになっている。
- ホーチミン市中心部の中核エリアの土地はますます希少になっており、1区の新規物件は貴重になっている。
- Marriottのような運営ブランドは、現地市場に不慣れな購入者にサービス水準への安心感を与える。
これらは公表された時点での市場の観察であり、約束ではないことを強調しておきます。実際の結果は、物件・時期・政策によって変わります。中心部の供給の希少性については、1区マンションの希少性：供給分析でより詳しく検討しています。
1棟あたり戸数の30%上限とは何ですか？
ベトナムの法律により、外国人が所有できるのは1つのマンション棟につき住戸の最大30%までで、所有期間は更新可能な50年です。
この規制は、海外の購入者に市場を開放することと、国内居住者の住宅取得の機会を守ることのバランスを取ることを目的としています。外国人にとって、プロジェクトのページに記載されている要点は次のとおりです。
- 所有期間は50年で、ベトナムの法律に基づき更新可能。
- 各棟の総戸数のうち、外国人購入者向けに確保される30%上限。
- 譲渡および賃貸は認められており、二言語の書類作成と翻訳サポートが提供される。
- オフィステル（Officetel）住戸についても、所有期間は同様に50年。
これに対し、ベトナム人の購入者は、使用・譲渡・賃貸・相続の完全な権利を持つ長期のピンクブック（sổ hồng）を取得でき、銀行から最大70%まで借り入れが可能です。決定される前に、法的書類と具体的な価格表をご確認ください。ここでの情報はあくまで一般的なものです。
30%上限は外国人需要とどのように関わりますか？
外国人需要が高い一方で各棟の30%しか外国人に販売できないため、中心部のプロジェクトでは外国人向けに用意された枠が急速に埋まっていくことがあります。
仕組みは単純です。各棟で外国人向けに確保される供給は固定されている一方、需要は資本の流れや物件の魅力によって変動します。中心部のプロジェクトが海外からの関心を集めると、その30%の枠が先に埋まる傾向があり、その後に外国人が取得可能な住戸は主に二次流通（リセール）市場から出てくることになります。
だからこそ多くの外国人購入者は、タワーごと・販売フェーズごとに残っている「外国人枠」に早い段階から注目します。Grand Marina Saigon はLake・Lagoon・Cove・Seaの4つのタワーから成り、いずれもすでに引き渡し済みで居住者コミュニティが暮らしているため、一次市場と二次市場の両方がこの上限に影響し得ます。
| 項目 | ベトナム人の購入者 | 外国人の購入者 |
|---|---|---|
| 所有形態 | 長期のピンクブック | 50年、更新可能 |
| 1棟あたりの戸数上限 | 制限なし | 1棟あたり最大30% |
| 譲渡・賃貸 | 可 | 可 |
| 銀行ローン | 最大約70% | 各銀行の方針による |
上記の表はプロジェクトのページに記載された要点をまとめたもので、参考用です。具体的な詳細や条件は、公式発表および現行法に従って変更される場合があります。
なぜMarriottブランドは海外の購入者を惹きつけるのですか？
ベトナム市場に不慣れな海外の購入者にとって、Marriottのようなグローバルな運営ブランドは、品質やサービスに対する不安感を和らげてくれます。
Grand Marina Saigon はベトナム初のMarriott & JW Marriott ブランデッドレジデンスとして、20年間のMarriott運営契約のもとに紹介されています。外国人購入者に評価されやすい特長がいくつかあります。
- Marriott基準の運営：24時間対応のコンシェルジュ、ハウスキーピング、ランドリー、多層的なセキュリティ。
- 世界8,000軒以上のMarriottホテルと連携するMarriott Bonvoyの特典。
- ブランド基準に仕上げられたフルファーニッシュでの引き渡しにより、遠方の購入者が大掛かりな改装作業をせずに済む。
- 1区中心部の住所で、バーソン（Ba Son）メトロ駅から約250m、サイゴン川からおよそ200m。
Knight FrankやSavillsのレポートによれば、ブランデッドレジデンスは調査時点で、同等のノンブランド物件と比べておおむね25〜35%高い価格が付けられてきました。これは市場の参考値であり、値上がりを約束するものではありません。このモデルのベトナムにおける位置づけは、ベトナムにおけるブランデッドレジデンスの成長：市場でのポジションで分析しています。
外国人購入者は需要面で何に留意すべきですか？
各タワーで残っている30%枠を確認し、各住戸の法的ステータスをチェックし、決める前に一次市場と二次市場の両方を見ておくことです。
需要と供給は販売フェーズごとに動くため、早めに確認しておきたい実務的なポイントがいくつかあります。
- ご関心のあるタワーで、外国人所有30%枠にどれだけ残っているか。
- 各住戸の法的ステータス、残りの所有期間、そして譲渡条件。
- 一次物件と二次物件の価格・流動性の比較。
- 支払い方針、管理費（約8〜9米ドル/㎡/月、当初3年間は補助あり）、そして関連する諸費用や税金。
上記の価格・面積・費用に関する数値は参考値であり、販売フェーズごとに変わる場合があります。ブランデッドレジデンス：リセール・賃貸のパフォーマンスデータで実績データをご覧いただくこともできますし、ご連絡いただく前に全体像を把握するにはプロジェクト概要ページの概要もご参照ください。
ご注意
価格・面積・スケジュールは、デベロッパーの公式発表により変更される場合があります。最新の書類や価格表については、Zalo 0903 475 802 までお気軽にお問い合わせください。