外国人がベトナムで不動産を購入する完全ガイド

ホーチミン市で暮らし、働く外国人の方から、いつも同じ質問が寄せられます。外国人は本当にベトナムで不動産を買えるのか、どんな物件を、どのくらいの期間、どんな手続きで買えるのか、というものです。このガイドでは、購入資格や50年間の所有期間から、1棟あたり30%の所有枠、そして実際の手続きに至るまで、全体像をひとつにまとめました。具体例として、ブランデッドレジデンスであるグランドマリーナ・サイゴン(Masterise Homes × マリオット、1区 Ba Son)を取り上げて解説します。

外国人はベトナムで不動産を購入できますか?

はい。合法的にベトナムに入国した外国人個人は、住宅法に基づき、外国人販売が認められた商業プロジェクトのマンションを購入し所有することができます。

現行の枠組み(2025年から施行され、2014年住宅法の開放的な方針を引き継いだ2023年住宅法)では、いくつかの明確な条件のもとで外国人がベトナムの住宅を所有できます。重要なポイントは、合法的に入国していること、そして対象のマンションが外国人販売の認可を受けた商業プロジェクト内にあること、つまり国防・治安上の理由で制限された区域ではないことです。

グランドマリーナ・サイゴンは Masterise Homes が開発する商業プロジェクトで、すでに認可を受けており、ベトナム人・外国人いずれの購入者にも活発に販売されています。どなたが購入資格を満たすのか、どの入国関連書類が認められるのかについては、外国人の購入資格:誰がベトナムで不動産を買えるのか?をご覧ください。

「50年間の所有権」とは実際にはどういう意味ですか?

外国人はマンションの所有権を50年間の期限付きで取得します。この期間はベトナムの法律に基づき更新が可能です。

これがベトナム人購入者との最大の違いです。ベトナム国籍の方は、使用・譲渡・賃貸・相続の完全な権利を持つ長期のピンクブック(所有権証明書)を取得します。一方、外国人が取得するのは50年間の所有期間ですが、その期間中も、居住・賃貸・転売・承継といった完全な権利を保持します。

多くの方が「50年」と聞くと、その後すべてを失うと誤解しがちです。しかし実際には、法律により期限到来時の更新が認められており、住戸をベトナム人購入者に売却した場合には長期所有へ切り替わることもあります。グランドマリーナのオフィステル(Officetel)商品についても、同様に所有期間は50年です。

上記の表は、2つの購入者グループの権利を比較した参考資料です。書類、契約、期間更新に関する詳細は、ご決定の前にプロジェクトの法務チームへ改めてご確認ください。

特定のグランドマリーナの住戸について、実際に残っている所有期間を知りたい場合は、メッセージをいただければお調べいたします。

30%枠とは何で、なぜ重要なのですか?

外国人が所有できるのは1棟あたりの総戸数の最大30%までです。そのため海外の購入者向けの「枠」には限りがあります。

このルールは、外国からの投資を呼び込むことと、地元住民向けの住宅供給を確保することのバランスを取るためのものです。実務上の結果として、ある棟で30%の上限が埋まってしまうと、転売によって枠が空くまで、その棟では外国人が新たに住戸を登録できなくなります。

グランドマリーナには複数の棟(Lake、Lagoon、Cove、Sea)があり、それぞれ住戸構成が異なるため、棟ごとに枠も異なり、販売フェーズが進むにつれて変動します。だからこそ、手付金を入れる前に、まさにその棟・その住戸タイプの外国人枠の状況を確認しておくことが大切です。

外国人が購入する際の手続きの流れはどうなりますか?

基本的な流れは、住戸を選ぶ、外国人枠を確認する、契約を締結する、支払いスケジュールに沿って支払う、所有権証明書を受け取る、という順です。

• ステップ1 — プロジェクトと住戸を選ぶ: 住戸タイプ(1BR、2BR、3BR、デュアルキー、スカイヴィラ、ペントハウス)と最適な棟を決めます。
• ステップ2 — 購入資格を確認する: 有効な入国関連書類があること、そしてその棟の30%枠に空きが残っていることを確認します。
• ステップ3 — 手付金の支払いと売買契約の締結: 二言語の契約書で、外国人購入者には翻訳サポートを行います。
• ステップ4 — スケジュールに沿った支払い: ご選択の方法(例:25/75 や 30/70、または割引を受けられる一括に近い支払い)に従います。
• ステップ5 — 引き渡しと証明書: マリオット基準で仕上げられた住戸を受け取り、所有権証明書の手続きを完了します。

各ステップでは、それぞれに対応した書類一式を事前に準備しておく必要があります。署名の段階で不足が出ないよう、ベトナムで外国人が購入する際の書類チェックリストで全リストを事前にご確認いただけます。

グランドマリーナでの購入にはどれくらい費用がかかりますか?

住戸価格に加えて、10%のVAT(付加価値税)、2%の維持管理積立金、そしてマリオット基準の管理費を見込んでおく必要があります。

参考価格(あくまで目安で、フェーズごとに変動します):1BR は約200億ドン〜、2BR は約350億ドン〜、3BR は約600億ドン〜、スカイヴィラは約1,000億ドン〜、ペントハウスはお問い合わせに応じてご案内します。これらに加えて、10%のVAT、2%の維持管理積立金(一度きり)、月額でおよそ8〜9米ドル/㎡の管理費(最初の3年間はデベロッパーが補助)、そして0.5%の登録料がかかります。

これらの数字はあくまで目安であり、販売ロットごとに変動します。最新の価格表と支払いオプションについては、価格・支払いプランのページをご覧いただくか、詳細資料をご希望の場合は直接お問い合わせください。

海外の購入者が最も気にされるのは、たいてい後で転売する際の資金の流れです。

転売や資金の海外送金はスムーズにできますか?

外国人はマンションを転売し、その売却代金を海外へ送金できますが、外国為替の規則に従い、資金が合法的にベトナムへ入ってきたことを証明する必要があります。

これは投資目的の購入者にとって最も重要な点です。スムーズに転売するためには、最初にベトナムへ入金した資金が合法的な経路(国際送金、資本口座など)を通じて入ってきていることが望ましく、そうすることで後の売却代金の海外送金もスムーズに進みます。詳しい手続きは、売却代金を合法的にベトナムから海外へ送金する方法で解説しています。

資産価値の見通しについては、Knight Frank と Savills の2023〜2024年の市場レポートによれば、ブランデッドレジデンスは同等のノンブランドの高級住戸と比べて通常25〜35%高い価格で取引されているとされています。これは市場の参考データであり、保証ではありません。実際の結果はプロジェクト、時期、政策によって左右されます。ブランデッドレジデンスという概念になじみがない方は、ブランデッドレジデンスとは?をお読みください。

外国人が購入する際によくある質問

ほとんどの質問は、50年の所有期間、30%枠、銀行ローン、そして住戸の賃貸に関するものです。

• 外国人は銀行ローンを組めますか? 提携銀行(Techcombank、VPBank、MB、BIDV)ごとの条件と方針によります。
• 購入後に賃貸に出せますか? はい。所有期間中は賃貸が可能で、マリオットが多くの居住者向けサポートサービスを運営しています。
• 50年が経過した後はどうなりますか? 規定に基づいて更新できます。ベトナム人購入者に売却した場合は長期所有へ切り替わることもあります。

そのほかの多くのケースは、それぞれの方の書類状況によって異なります。詳しくはよくある質問のページをご覧いただくか、ご自身のケースに合った回答をご希望の場合は個別にメッセージをお送りください。なお、ここでのご案内はすべて一般的なものです。ご決定の前に、法的書類と具体的な価格表を十分にご確認ください。